鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千曲 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０２２０２１８ -37653	千曲市		更地	（　）	ほぼ整形	北22m県道、西4m、角地		（都）商業 (90,400)
b	１２１０４２０２１８ -47422	千曲市		建付地	（　）	不整形	東16m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
c	１２１０９２０２１８ -40648	千曲市		更地	（　）	長方形	南東16m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)
d	１２１０７２０２１８ -42031	千曲市		更地	（　）	不整形	南東16m市道、北1.9m、二方路		（都）準住居 (60,200)
e	１２１０２２０２１８ -37867	千曲市		更地	（　）	不整形	北20m国道、中間画地		（都）近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,820	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	49,657	100 [ 100.0]	49,657	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,700
b	(　 ) 38,586	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	41,612	100 [ 89.1]	46,703		46,700
c	(　 ) 37,005	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	35,783	100 [ 73.7]	48,552		48,600
d	(　 ) 29,460	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	34,416	100 [ 63.9]	53,859		53,900
e	(　 ) 32,255	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	37,197	100 [ 74.5]	49,929		49,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,700 円／㎡]

千曲 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,728,414	2,130,492	6,597,922	6,121,500	476,422	（　0.9697） 461,986	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	8,716,717 円　　　　（　 31,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千曲 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	178.00	ＬＳ3	534.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	90 ％	400 ％	400 ％	276 ㎡	18.0 m x 15.5 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の平均階層・敷地の利用状況を考慮し、１階２階店舗・３階事務所・各フロア貸テナントビル。屋外駐車場を想定。

⑦有効率　 80.3 ％
の理由

標準的な事業用建物の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	178.00	75.0	133.50	1,760	234,960	2.0	469,920
							0.0	0
2～ 2	店舗	178.00	83.0	147.74	1,540	227,520	2.0	455,040
							0.0	0
3～ 3	事務所	178.00	83.0	147.74	1,430	211,268	2.0	422,536
							0.0	0
～

～

計		534.00	80.3	428.98		673,748		1,347,496
								0

⑨年額支払賃料	673,748 円　×　12ヶ月　＝　 8,084,976 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 428.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,286,940 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,371,916 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 656,034 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,715,882 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,347,496 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,532 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,728,414 円　　　　（　 31,625 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千曲３公８０９１　　　　-3	1,779 ( 1,779)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,797	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,763 円/㎡　月額支払賃料（　 1,760 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千曲３公８０９１　　　　-6	1,711 ( 1,709)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,858
c	長野３調８０９１　　　　-4	1,511 ( 1,509)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,641

千曲 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	385,000 円	77,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	937,192 円	9,371,916　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 76,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 577,500 円	77,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	77,000 円	77,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,000 円	77,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	－

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,130,492 円　（　　　　　　 7,719 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9697

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 534.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0795	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0634 ×　 40 ％　＋　0.0823 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,121,500 円（　　　　　 22,179 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,728,414 円
②総費用	2,130,492 円
③純収益　①－②	6,597,922 円
④建物等に帰属する純収益	6,121,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	476,422 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	461,986 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,674 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,716,717 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
千曲 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千曲 5-1

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　赤羽根　資裕

TEL.

鑑定評価額

13,300,000 円

１㎡当たりの価格

48,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千曲市大字桜堂字桜田５２３番３８外				②地積　(㎡)	276 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他） (90,400)
	1.2:1	店舗Ｓ2	低層の専門店等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北22m県道	水道、ガス、下水	屋代 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

屋代駅前商業地域

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

屋代駅西方

200m

法令

規制

（都）商業
(90,400)

⑤地域要因の将
　来予測

旧更埴市の中心商店街として土地利用度の高い商業地域を形成してきた。郊外型商業施設に引き続き消費が集中
する中で、業種的にも消費者のニーズに対応しきれない地域として、商況は低調であり、地価は継続下落。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 50,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、千曲市内商業地域を中心に隣接市町の商業地域を含み広域的に形成される。需要者は、中小の市内法人
・事業者が中心となる。本地域は、駅前通りに各種小売店舗・事務所が建ち並ぶ熟成度の高い商業地域であるが、幹線
道路沿いの郊外店舗に利用客が集中する傾向に変化なく、本地域の繁華性は低く、地域動向は停滞している。需要水準
の総額に関しては、類似地域に事例が稀少で、地域内の画地規模状態からも、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象公示地の特性を踏まえ、収益価格の試算を行ったが、停滞する商況を反映し、賃貸市場の動向は弱く、求められた
試算水準は低位となった。比準価格は、関連性ある地域にある事例より比準が行われているため、実証性が認められる
。よって、評価額決定にあたっては、本地域の要因を反映する比準価格を重視することとしつつも、収益価格との関連
付けを行い、代表標準地との検討及び単価と総額の関連にも留意し、評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　長野 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 59,900 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[125.0]

[100.0]
100

47,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

衰退既存商店街と商況が安定的な郊外型店舗
地域との間の収益性格差に変化なく、戸倉上
山田温泉の低調な動きもあり、市内商業地域
の動向は停滞。

地域に変動要因は認められない。集客が期待
しにくい既存商店街として、低調な収益性に
変化はなく、地域動向は引き続き停滞気味に
推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

千曲 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０４２０２１８ -47422	千曲市		建付地	（　）	不整形	東16m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	１２１０２２０２１８ -37653	千曲市		更地	（　）	ほぼ整形	北22m県道、西4m、角地		（都）商業 (90,400)
c	１２１０２２０２１８ -37867	千曲市		更地	（　）	不整形	北20m国道、中間画地		（都）近商 (80,200)
d	１２１０１２０２１８ -38718	千曲市		更地	（　）	不整形	東9m国道、北5m、西3m、三方路		（都）近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,586	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	41,612	100 [ 82.0]	50,746	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	50,700
b	(　 ) 51,820	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	49,657	100 [ 100.0]	49,657		49,700
c	(　 ) 32,255	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	37,197	100 [ 73.4]	50,677		50,700
d	(　 ) 45,455	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	45,919	100 [ 90.2]	50,908		50,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,500 円／㎡]

千曲 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,665,441	2,203,876	6,461,565	5,985,180	476,385	（　0.9445） 449,946	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	8,489,547 円　　　　（　 30,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千曲 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	175.00	ＬＳ3	525.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	90 ％	400 ％	400 ％	276 ㎡	18.0 m x 15.5 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階事務所部分貸し。地域の平均的階層及び賃貸需給動向等を考慮。

⑦有効率　 82.3 ％
の理由

店舗・事務所ビルとしては、標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.00	77.0	134.75	1,647	221,933	2.0	443,866
							0.0	0
2～ 2	事務所	175.00	85.0	148.75	1,482	220,448	2.0	440,896
							0.0	0
3～ 3	事務所	175.00	85.0	148.75	1,367	203,341	2.0	406,682
							0.0	0
～

～

計		525.00	82.3	432.25		645,722		1,291,444
								0

⑨年額支払賃料	645,722 円　×　12ヶ月　＝　 7,748,664 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 432.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,556,100 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,304,764 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 651,333 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,653,431 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,291,444 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,010 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,665,441 円　　　　（　 31,397 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千曲４公４３１１　　　　-1	1,179 ( 1,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,572	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,650 円/㎡　月額支払賃料（　 1,647 円/㎡）　基準階 1 F B
b	長野４公０５８８６　　　　-23	2,528 ( 2,502)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,945
c	千曲４公８０９１　　　　-21	1,779 ( 1,779)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,779

千曲 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	405,500 円	81,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	930,476 円	9,304,764　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 97,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 608,200 円	81,100,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	81,100 円	81,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,100 円	81,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,203,876 円　（　　　　　　 7,985 円／㎡）　　（経費率　　 25.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 525.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,985,180 円（　　　　　 21,685 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,665,441 円
②総費用	2,203,876 円
③純収益　①－②	6,461,565 円
④建物等に帰属する純収益	5,985,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	476,385 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	449,946 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,630 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,489,547 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,800 円／㎡）