別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千曲 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千曲 -5 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　神頭　和志   TEL.

鑑定評価額 4,450,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千曲市大字若宮字村西６６番５ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 戸倉 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       215 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 いわゆる千曲川左岸に所在す る旧戸倉町の住宅エリア 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 戸倉駅西方 1.9km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 本地域は、千曲川左岸における古くからの住宅地域である。その地域要因に特段の変動は認められず、居住の快 適性・生活の利便性の観点から、住宅の選別が進み、地価の下落は継続すると予測せざるを得ない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千曲市郊外の住宅地域及びその周辺地域である。典型的需要者は、千曲川左岸に地縁的選好性を有する マイホーム保有目的のエンドユーザーが中心となる。当該地域は、千曲川左岸にあって、千曲市中心部・商業施設等か らも距離があるため、生活の利便性にやや劣り、その需要もやや低調という他ない。その価格水準について、土地が４ ００万円中盤、新築戸建は２，０００万円程度までが主流とならざるを得ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本標準地は、いわゆる千曲川左岸の旧戸倉町にあって、幅員４ｍの南東道路に面し、居住の快適性を有することから、 住まいとしての需要が高い。比準価格は、現実の取引事例に基づき、実証性を有するところ、収益価格については、地 域の実情と投資採算性の観点から、その試算を断念した。適用した鑑定評価手法、本件各分析との適合性及び資料の相 対的信頼性等を考慮し、代表標準地との検討も踏まえて、比準価格を以て、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千曲 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,800 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [102.0] 100 [143.2] [103.0] 100 20,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による厳しい状況は徐々に緩和され 、雇用・個人消費等、持ち直しの動きが認め られる。 いわゆる旧戸倉町の住宅地需要は、令和以降 、台風被災・コロナ禍と災難が相次ぎ、所得 や雇用への不安等が拭えず、なお弱含みにて 推移している。 個別的要因について、特段、変動は認められ ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％