鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千曲 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０５２０２１８ -35680	千曲市		建付地	（　）	長方形	北6.5m市道、東4m、角地		（都） (70,200)
b	１２１０８２０２１８ -38382	千曲市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
c	１２１０８２０２１８ -38363	千曲市		更地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
d	１２１０９２０２１８ -40145	千曲市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、北4.5m、二方路		（都） (70,200)
e	１２１０８２０２１８ -38447	千曲市		更地	（　）	台形	北西6m市道、東6m、角地		（都）１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,609	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	23,257	100 [ 101.0]	23,027	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	23,500
b	(　 ) 19,852	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	21,452	100 [ 97.0]	22,115		22,600
c	(　 ) 33,271	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	33,005	100 [ 127.4]	25,907		26,400
d	(　 ) 37,025	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	35,050	100 [ 142.1]	24,666		25,200
e	(　 ) 25,758	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	24,619	100 [ 112.2]	21,942		22,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,800 円／㎡]

千曲 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の標準地で造成事例からの比較が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,966,394	501,300	2,465,094	2,286,600	178,494	（　0.9707） 173,264	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,465,280 円　　　　（　 12,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千曲 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	289 ㎡	19.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫファミリータイプ４戸、平均面積約５０㎡、駐車場付、地域の標準的階層、賃貸需給動向等を考慮

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,260	126,000	1.0	126,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		252,000		252,000
								0

⑨年額支払賃料	252,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,024,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,024,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 156,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,964,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	252,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,394 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,966,394 円　　　　（　 10,264 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千曲０４５５２２　　　　-4	1,218 ( 1,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,206	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,261 円/㎡　月額支払賃料（　 1,260 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千曲０４５５２２　　　　-2	1,082 ( 1,080)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,293
c	千曲４公４３１１　　　　-5	1,555 ( 1,497)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,288

千曲 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,700 円	30,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	93,600 円	3,120,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 231,700 円	30,900,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	30,900 円	30,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,900 円	30,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 501,300 円　（　　　　　　 1,735 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,900,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,286,600 円（　　　　　 7,912 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,966,394 円
②総費用	501,300 円
③純収益　①－②	2,465,094 円
④建物等に帰属する純収益	2,286,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	178,494 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	173,264 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 600 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,465,280 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
千曲 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千曲 -2

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　神頭　和志

TEL.

鑑定評価額

7,170,000 円

１㎡当たりの価格

24,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千曲市大字八幡字唐臼２２４５番１４				②地積　(㎡)	289 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域	東5.3m市道	水道、下水	屋代 3.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 130 ｍ、南 25 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

いわゆる千曲川左岸の既成住
宅地域

街

路

基準方位北　　　５
．３ｍ市道

交通

施設

屋代駅南西方

3.8km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

本地域は、千曲川左岸における古くからの住宅地域である。その地域要因に特段の変動は認められず、居住の快
適性・生活の利便性の観点から、住宅の選別が進み、地価の下落は継続すると予測せざるを得ない。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 24,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、千曲市の中心市街地近郊の住宅地域及びその周辺地域である。典型的需要者は、千曲川左岸に地縁的選
好性を有するマイホーム保有目的のエンドユーザーが中心となる。当該地域は、千曲川左岸にあって、千曲市中心部・
商業施設等からも距離があるため、生活の利便性にやや劣り、その需要もやや低調という他ない。その価格水準につい
て、土地が７００万円程度、新築戸建は２，０００万円前半程度が主流となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本標準地は、千曲川左岸の長閑な住宅街にあって、幅員約５ｍの道路に面し、居住の快適性を有することから、住まい
としての需要が高い。比準価格は、現実の取引事例に基づき、実証性を有するところ、収益価格は、地域の実情と投資
採算性の観点からは、低位に留まらざるを得ない。適用した鑑定評価手法、本件各分析との適合性及び資料の相対的信
頼性等を考慮し、代表標準地との検討も踏まえて、比準価格を重視、収益価格を参考にして、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千曲 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.1

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,800 円／㎡

[100.0]
100

100
[106.1]

100
[154.4]

[102.0]
100

24,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による厳しい状況は徐々に緩和され
、雇用・個人消費等、持ち直しの動きが認め
られる。

千曲川左岸の住宅地需要は、令和以降、台風
被災・コロナ禍と災難が相次ぎ、所得や雇用
への不安等が拭えず、なお弱含みにて推移し
ている。

個別的要因について、特段、変動は認められ
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

千曲 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０５２０２１８ -35680	千曲市		建付地	（　）	長方形	北6.5m市道、東4m、角地		（都） (70,200)
b	１２１０８２０２１８ -38382	千曲市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
c	１２１０８２０２１８ -38363	千曲市		更地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
d	１２１０９２０２１８ -40275	千曲市		更地	（　）	不整形	南東9m市道、中間画地		（都） (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,609	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	23,257	100 [ 100.0]	23,257	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	23,700
b	(　 ) 19,852	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	21,452	100 [ 88.0]	24,377		24,900
c	(　 ) 33,271	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	33,005	100 [ 116.2]	28,404		29,000
d	(　 ) 15,389	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	17,480	100 [ 82.4]	21,214		21,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,800 円／㎡]

千曲 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,876,195	477,720	2,398,475	2,212,600	185,875	（　0.9707） 180,429	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,608,580 円　　　　（　 12,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千曲 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	289 ㎡	19.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の平均階層・敷地の利用状況を考慮し、１ＬＤＫ・カップルタイプ・面積５０㎡・全４戸・１戸１台の駐車場付き建物を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	100.0	100.00	1,200	120,000	1.0	120,000
							1.0	120,000
2～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,240	124,000	1.0	124,000
							1.0	124,000
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		244,000		244,000
								244,000

⑨年額支払賃料	244,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,928,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,928,000 円　　×　　 7.5 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 7.5 ％　＝　　 226,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,797,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	244,000 円　×　　 92.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,257 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 244,000 円　×　　 92.5 ％　　×　　　 0.3400　＝　 76,738 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,876,195 円　　　　（　 9,952 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千曲４公８０２５　　　　-3	1,237 ( 1,178)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,361	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,235 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千曲４公８０２５　　　　-1	1,074 ( 1,029)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,159
c	千曲０４５５２２　　　　-2	1,082 ( 1,080)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 96.0]	100 [104.0]	1,191

千曲 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	89,700 円	29,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	90,720 円	3,024,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 224,200 円	29,900,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	29,900 円	29,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,900 円	29,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	－

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 477,720 円　（　　　　　　 1,653 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,900,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,212,600 円（　　　　　 7,656 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,876,195 円
②総費用	477,720 円
③純収益　①－②	2,398,475 円
④建物等に帰属する純収益	2,212,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	185,875 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	180,429 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 624 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,608,580 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,500 円／㎡）