別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 佐久 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐久 -4 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　宮本　吉豊   TEL.

鑑定評価額 7,130,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐久市下小田切字勝間５０３番８ ②地積 　(㎡) 302   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ かアパート等もある 住宅地域 南4m市道 水道、下水 臼田 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 旧臼田町の郊外型住宅地域。 なだらかな傾斜を有する。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道　 交通 施設 臼田駅南西方 1.6km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧臼田町の南部に位置する住宅地域で、近年安定的に推移している。一円の住宅地供給に余剰感があり、生産年 齢人口の減少が続く中、地価は今後も弱含み傾向が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐久市全域に及び、旧臼田町により強い代替競争関係が作用する。需要者は佐久市内の事業所に勤務する ３０～４０代の地元居住者が中心である。郊外各所に大小の分譲地が散在し、宅地供給はやや過剰。生産年齢人口の減 少傾向などから有効需要が限られる中、土地価格は微調整を続けている。土地は６００～８００万円、新築の戸建物件 は２０００万円台前半が需要の中心と捉えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 付近に散見されるアパートは遊休地利用の一方途として建築される傾向が強いため、土地価格に見合うような収益はま ず見込めない。また、価格形成要因としては居住の快適性、利便性、安全性が重視され、収益性は選択指標に入らない ため収益価格の試算は行わなかった。よって、唯一の試算価格である比準価格を標準とし、人口、世帯数、高齢化率の 推移に留意するとともに代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意の上、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐久 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,600 円／㎡ [100.3] 100 100 [104.0] 100 [134.8] [104.0] 100 23,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口総数は微減、世帯数は増加傾向にあ る。新設住宅着工件数微増。佐久平駅圏の土 地需要は堅調を保つ。 安定的に推移しており、地域要因に変化は見 られない。下小田切を含む臼田地区は人口、 世帯数とも微減している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％