鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

佐久 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０７２０２１７ -42622	佐久市		更地	（　）	ほぼ長方形	南3.5m市道、西3m、東3m、三方路		（都）１住居 (80,160)
b	１２０１０２０２１７ -39000	佐久市		建付地	（　）	長方形	西4.2m市道、北1.9m、角地		（都）１住居 (80,168)
c	１２１０５２０２１７ -36735	佐久市		更地	（　）	ほぼ台形	西2.8m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
d	１２０１０２０２１７ -39071	佐久市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.8m市道、中間画地		（都）１住居 (70,160)
e	１２１０５２０２１７ -36737	佐久市		更地	（　）	不整形	西4.1m市道、中間画地		（都）１中専 (70,164)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,466	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	28,446	100 [ 93.2]	30,521	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	31,700
b	(　 ) 38,122	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	37,012	100 [ 117.8]	31,419		32,700
c	(　 ) 37,135	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	36,407	100 [ 119.2]	30,543		31,800
d	(　 ) 31,699	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	32,052	100 [ 107.8]	29,733		30,900
e	(　 ) 25,387	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	28,208	100 [ 92.7]	30,429		31,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.6	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.7	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,700 円／㎡]

佐久 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,325,316	608,677	2,716,639	2,523,400	193,239	（　0.9707） 187,577	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,751,540 円　　　　（　 13,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐久 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	114.00	Ｗ2	228.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専準防	80 ％	200 ％	160 ％	288 ㎡	15.5 m x 18.1 m	前面道路：市道　 3.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫファミリータイプ、平均約３８㎡。６戸、駐車場付。地域の標準的建物を考慮した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	114.00	100.0	114.00	1,191	135,774	2.0	271,548
							1.0	135,774
～

～

～

～

計		228.00	100.0	228.00		271,548		543,096
								271,548

⑨年額支払賃料	271,548 円　×　12ヶ月　＝　 3,258,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 228.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,258,576 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 170,129 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,232,447 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	543,096 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,159 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 271,548 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 87,710 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,325,316 円　　　　（　 11,546 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	佐久４公０３９５６　　　　-11	1,163 ( 1,162)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,187	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,227 円/㎡　月額支払賃料（　 1,191 円/㎡）　基準階 1 F B
b	佐久４公０３９５６　　　　-8	1,024 ( 994)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	1,261
c	佐久４公０８３７１　　　　-17	1,035 ( 1,034)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	1,232

佐久 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	136,400 円	34,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	102,077 円	3,402,576　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 272,800 円	34,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	34,100 円	34,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,100 円	34,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 608,677 円　（　　　　　　 2,113 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,100,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 228.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,523,400 円（　　　　　 8,762 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,325,316 円
②総費用	608,677 円
③純収益　①－②	2,716,639 円
④建物等に帰属する純収益	2,523,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	193,239 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	187,577 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 651 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,751,540 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
佐久 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐久 -3

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　宮本　吉豊

TEL.

鑑定評価額

9,130,000 円

１㎡当たりの価格

31,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	25,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐久市岩村田字南羽毛平３２１５番４				②地積　(㎡)	288 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) 準防（その他） (80,160)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	南3.8m市道、東側道	水道、ガス、下水	岩村田 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 80 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 290 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

岩村田地区の既成住宅地域。
平坦地勢。

街

路

基準方位　北　　３
．８ｍ市道　

交通

施設

岩村田駅南東方

1.5km

法令

規制

（都）１中専
(70,160)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

熟成の進んだ住宅地域で、今後も現状を保持しての安定推移が思料される。岩村田地区は人口が増えており、低
金利、景気回復感から地価は強含みの展開が予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は佐久市全域に及び、岩村田地籍の住宅地域により強い代替競争関係が働く。需要者は佐久市内の事業所に
勤務する３０～４０代の地元居住者が中心。郊外各所に大小の分譲地が散在し、一円の宅地供給はやや過剰ながら岩村
田地区は人口が増加しており、佐久平駅寄りを中心に有効需要が厚い。土地は６００～１０００万円、新築の戸建物件
は２０００万円台半ばが需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該近隣地域では戸建住宅を中心とするが、周辺各所に賃貸共同住宅が見られる。賃貸共同住宅は遊休地利用の一方途
として建築されることが多いため賃料は建物建築費を中心に決定される傾向が強く、また、賃料には持ち家に対する根
強い需要が反映されないことから住宅地価を捉え難い面がある。鑑定評価額は、一円の土地取引は自用目的が圧倒的中
心をなしているので、比準価格を中心に収益価格を参酌し、前年価格との均衡を踏まえ、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口総数は微減、世帯数は増加傾向にあ
る。新設住宅着工件数微増。佐久平駅圏の土
地需要は堅調を保つ。

用途的に安定しており、地域要因の変化は窺
えない。岩村田地区は人口が１．７％、世帯
数が２．８％増加している。（１０月比較）

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐久 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０７２０２１７ -42660	佐久市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m私道、北5m、角地		（都） (70,200)
b	１２１０５２０２１７ -36737	佐久市		更地	（　）	不整形	西4.1m市道、中間画地		（都）１中専 (70,164)
c	１２１０６２０２１７ -47667	佐久市		更地	（　）	長方形	東3.5m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
d	１２１０６２０２１７ -47429	佐久市		更地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		（都） (60,200)
e	１２１０４２０２１７ -48318	佐久市		更地	（　）	台形	西4m市道、中間画地		（都）１住居 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,128	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	33,777	100 [ 109.2]	30,931	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	32,200
b	(　 ) 25,387	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	28,208	100 [ 93.8]	30,072		31,300
c	(　 ) 29,231	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	28,658	100 [ 94.1]	30,455		31,700
d	(　 ) 33,108	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	32,459	100 [ 107.1]	30,307		31,500
e	(　 ) 28,986	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	33,433	100 [ 109.2]	30,616		31,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,700 円／㎡]

佐久 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,350,754	702,142	2,648,612	2,471,600	177,012	（　0.9707） 171,826	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,436,520 円　　　　（　 11,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐久 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	Ｗ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専準防	80 ％	200 ％	160 ％	288 ㎡	15.5 m x 18.1 m	前面道路：市道　 3.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫファミリータイプ、平均面積５５㎡、全４戸、駐車場付。標準的賃貸建物を考慮。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,252	137,720	2.0	275,440
							1.0	137,720
～

～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		275,440		550,880
								275,440

⑨年額支払賃料	275,440 円　×　12ヶ月　＝　 3,305,280 円
⑩a共益費（管理費）	40 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 105,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,410,880 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 295,055 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,259,825 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	550,880 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,052 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 275,440 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 85,877 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,350,754 円　　　　（　 11,635 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	佐久４公０８３７１　　　　-17	1,035 ( 1,034)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	1,267	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,290 円/㎡　月額支払賃料（　 1,252 円/㎡）　基準階 1 F B
b	佐久４公０３９５６　　　　-12	1,079 ( 1,049)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,291
c	佐久４公０３９５６　　　　-11	1,163 ( 1,162)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,319

佐久 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	100,200 円	33,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	248,842 円	3,554,880　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 267,200 円	33,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	０

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 702,142 円　（　　　　　　 2,438 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,400,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,471,600 円（　　　　　 8,582 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,350,754 円
②総費用	702,142 円
③純収益　①－②	2,648,612 円
④建物等に帰属する純収益	2,471,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	177,012 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	171,826 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 597 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,436,520 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,900 円／㎡）