別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐久 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐久 -1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西入　将光   TEL.

鑑定評価額 7,150,000 円  １㎡当たりの価格 29,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐久市中込字前林１８４３番２２ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 中込 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路背後の分譲住宅地域 。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 中込駅北西方 1.0km 法令 規制 （都） １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中込市街地近郊の分譲住宅地域であり、最近の佐久市での状況等から当該地域でも需要が顕在化しつつある。但 し、新型コロナウイルスの終息が見通せず景気の先行きに対する不透明感が強い。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中込・野沢市街地周辺の住宅地域で、需要者は佐久市内の居住者、周辺市町村から市内への通勤者である 。当市の住宅需要は佐久平駅を核に周辺部に広がりを見せ、近年では中部横断自動車道が一部供用開始され各インター 付近へと波及し、更に佐久平駅南土地区画整理事業が実施されて拍車をかけており、中込市街地近郊の分譲住宅地であ る当該地域でも需要が顕在化している。なお、需要の中心となる価格帯は土地で７００～１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域であり本団地内には賃貸住宅は無い。又、採算性が低く事業収支の観点からア パートを想定することは説得力が低いため収益還元法を非適用とした。比準価格は周辺類似地域における規範性の高い 事例を採用し、要因格差の判定を適切に行い実証的で市場の実態を反映した価格である。よって本件は比準価格を中心 に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐久 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,600 円／㎡ [100.3] 100 100 [104.0] 100 [109.9] [102.0] 100 28,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ここ数年県内景気は緩やかな回復傾向で都市 部を中心に需要は上向き、佐久市でも佐久平 駅周辺や長土呂エリアでは需要が堅調で地価 も改善している。 中込市街地近郊の分譲住宅地域であり、最近 の佐久市での状況等から当該地域でも需要が 顕在化しつつある。 方位が西であるほかは概ね標準画地であり個 別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％