鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

塩尻 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０６２０２１５ -48205	塩尻市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、北6m、二方路		１住居 (70,160)
b	１２１０６２０２１５ -48222	塩尻市		更地	（　）	長方形	東14.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１２１０４２０２１５ -48839	塩尻市		更地	（　）	不整形	北7.6m市道、東4.6m、角地		１住居 (70,200)
d	１２１０１２０２１５ -39639	塩尻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、南2.6m、二方路		１住居地区計画等 (60,200)
e	１２０１０２０２１５ -39173	塩尻市		更地	（　）	台形	南6m道路、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,764	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	47,372	100 [ 97.0]	48,837	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	49,800
b	(　 ) 46,500	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	45,999	100 [ 104.1]	44,187		45,100
c	(　 ) 49,162	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	49,016	100 [ 102.0]	48,055		49,000
d	(　 ) 50,593	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	49,856	100 [ 100.0]	49,856		50,900
e	(　 ) 48,236	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	47,216	100 [ 95.0]	49,701		50,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.1	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,000 円／㎡]

塩尻 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,995,038	548,820	2,446,218	2,142,100	304,118	（　0.9720） 295,603	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,912,060 円　　　　（　 24,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

塩尻 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	96.00	ＬＳ2	192.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	240 ㎡	13.4 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＤＫ、４８㎡）４世帯、敷地内駐車場付共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	96.00	100.0	96.00	1,323	127,000	1.0	127,000
							1.0	127,000
2～ 2	共同住宅	96.00	100.0	96.00	1,323	127,000	1.0	127,000
							1.0	127,000
～

～

～

計		192.00	100.0	192.00		254,000		254,000
								254,000

⑨年額支払賃料	254,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,048,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,048,000 円　　×　　 5.8 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 176,784 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,871,216 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	254,000 円　×　　 94.2 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,393 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 254,000 円　×　　 94.2 ％　　×　　　 0.5075　＝　 121,429 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,995,038 円　　　　（　 12,479 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	塩尻（共）　　　　-2	1,457 ( 1,397)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,322	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,380 円/㎡　月額支払賃料（　 1,323 円/㎡）　基準階 2 F B
b	塩尻（共）　　　　-7	1,473 ( 1,412)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,473
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

塩尻 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	93,000 円	31,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	121,920 円	3,048,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 248,000 円	31,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	31,000 円	31,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,000 円	31,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 548,820 円　（　　　　　　 2,287 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,142,100 円（　　　　　 8,925 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,995,038 円
②総費用	548,820 円
③純収益　①－②	2,446,218 円
④建物等に帰属する純収益	2,142,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	304,118 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	295,603 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,232 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,912,060 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
塩尻 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

塩尻 -8

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　宮坂　祐里

TEL.

鑑定評価額

11,500,000 円

１㎡当たりの価格

48,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	塩尻市大字広丘高出字下村１９３８番１８				②地積　(㎡)	240 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）地区計画等
	1:1.5	住宅ＬＳ2	戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	東6m市道	水道、下水	広丘 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 10 ｍ、南 50 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

新興の分譲住宅団地

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

広丘駅南東方

2.2km

法令

規制

１住居
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

やや郊外の新興住宅団地で、今後、周辺開発が進み住宅地としての熟成度の向上が予測される。周辺道路整備等
が進み、地域人口は増加傾向にあり、住宅地需要は堅調で、地価は上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、塩尻市及び松本市南部の市街化区域内住宅地域一帯。需要者は、塩尻市内に居住又は通勤する一次取得
者が中心である。需給動向は、塩尻市広丘地区では、近年人口の流入が多く、住宅地需要は旺盛で一部には高値の取引
も見られる。一方で供給は限られるため、需給は強含み傾向である。需要の中心となる価格帯は、土地のみで１０００
万円～１２００万円程度、新築の戸建物件は３０００万円～３５００万円程度が標準と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、信頼性ある現実の取引事例に基づき実証的である。周辺にはアパート等も見受けられる地域であるが、土
地既得者による経営が多く土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。また、当
該地域における取引は、居住の快適性等が重視される自己使用目的がほとんどである。以上より、市場の実態を反映し
た比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　塩尻 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,200 円／㎡

[100.5]
100

100
[102.0]

100
[127.3]

[102.0]
100

47,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響は緩和されつつあるが、景
気の不透明感が続く。市全体の人口は微減傾
向で、市街地を中心に住宅地需要は堅調であ
る。

付近で道路整備事業や新たな工業団地整備事
業が進行中である。地域人口は増加傾向で、
宅地需要は堅調。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

塩尻 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０６２０２１５ -48222	塩尻市		更地	（　）	長方形	東14.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１２１０６２０２１５ -48205	塩尻市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、北6m、二方路		１住居 (70,160)
c	１２０１０２０２１５ -39173	塩尻市		更地	（　）	台形	南6m道路、中間画地		１住居 (60,200)
d	１２１０４２０２１５ -48839	塩尻市		更地	（　）	不整形	北7.6m市道、東4.6m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,500	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	45,999	100 [ 102.0]	45,097	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	46,000
b	(　 ) 49,764	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	47,372	100 [ 97.0]	48,837		49,800
c	(　 ) 48,236	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	47,216	100 [ 100.0]	47,216		48,200
d	(　 ) 49,162	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	49,016	100 [ 103.0]	47,588		48,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,000 円／㎡]

塩尻 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成後長期間が経過し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,982,916	552,826	2,430,090	2,155,920	274,170	（　0.9720） 266,493	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,329,860 円　　　　（　 22,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

塩尻 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	96.00	ＬＳ2	192.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	240 ㎡	13.4 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ、ファミリータイプ４戸、平均専有面積４８㎡、敷地内駐車場付共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	96.00	100.0	96.00	1,336	128,256	1.0	128,256
							1.0	128,256
～

～

～

～

計		192.00	100.0	192.00		256,512		256,512
								256,512

⑨年額支払賃料	256,512 円　×　12ヶ月　＝　 3,078,144 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,078,144 円　　×　　 7.1 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 218,548 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,859,596 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	256,512 円　×　　 92.9 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,383 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 256,512 円　×　　 92.9 ％　　×　　　 0.5075　＝　 120,937 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,982,916 円　　　　（　 12,429 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	塩尻（共）　　　　-7	1,473 ( 1,412)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,444	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,394 円/㎡　月額支払賃料（　 1,336 円/㎡）　基準階 1 F B
b	塩尻（共）　　　　-5	1,356 ( 1,249)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,343
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

塩尻 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	93,600 円	31,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	123,126 円	3,078,144　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 249,600 円	31,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	31,200 円	31,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,200 円	31,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 552,826 円　（　　　　　　 2,303 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,200,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,155,920 円（　　　　　 8,983 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,982,916 円
②総費用	552,826 円
③純収益　①－②	2,430,090 円
④建物等に帰属する純収益	2,155,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	274,170 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	266,493 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,110 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,329,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,200 円／㎡）