別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 塩尻 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩尻 -5 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　宮坂　祐里   TEL.

鑑定評価額 5,790,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩尻市大字片丘字新屋敷７７６８番１ ②地積 　(㎡) 442   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般及び農家住宅等 が混在する既成住宅 地域 北東4.7m市道 水道、下水 広丘 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．７ｍ市道 交通 施設 広丘駅南東方 3.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 塩尻市東部郊外に存する市街化調整区域内の既成農家集落地域で、今後も現状を維持するものと思われる。農家 住宅に対する需要は弱いが、地価の値頃感も出てきており、地価は下げ止まっていくもの予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 土砂災害警戒区域　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は塩尻市及び松本市の市街地郊外にある農家集落地域一帯と判断した。需要者は、農家住宅については、地 縁性を有する者が中心であるが、一般住宅目的や移住目的の需要者も散見される。需給動向は、既存の農家住宅に対す る需要は弱いが、市街地からの需要の波及や移住目的需要もみられ、需給は弱含みながらも比較的均衡している。需要 の中心となる価格帯は、取引自体が少なく、取引規模、用途、取引事情等個別性が強いため一定の水準は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、農家住宅が多い集落地域で賃貸市場が未成熟であるのに加え、市街化調整区域内に存することから共同住 宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。当該地域は、自用目的の取引が中心であって取引価格の水準を指 標に価格が決定されることが一般的と認められる。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　塩尻 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,300 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [118.5] [100.0] 100 12,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は緩和されつつあるが、景 気の不透明感が続く。市全体の人口は微減傾 向で、市街地の住宅地需要は堅調だが、二極 化傾向が鮮明。 地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％