別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 大町 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大町 5-3 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　久保　大典   TEL.

鑑定評価額 22,100,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大町市常盤字上橋５８６８番２１外 ②地積 　(㎡) 1,578   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:2 空地 中規模小売店舗等が 見られる路線商業地 域 北東14m県道 水道、下水 南大町 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４ｍ県道 交通 施設 南大町駅南方 1.5km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いの路線商業地域で、新規の開発等もみられず、地域要因に格別の変動はない。大町市の不動産市況は低 迷しており、開発・投資意欲も低調であることから地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は大町市及び池田町、松川村、安曇野市の幹線道路沿い及び準幹線道路沿いを中心に商業地域・商住 混在地域を含む圏域であり、需要者の中心は自己利用を目的に購入する事業者等である。人口減少・高齢化率の上昇、 地元経済の停滞等により個人消費は低迷し、店舗の出店意欲は低調で不動産需給は停滞している。このため取引件数は 少なく、個別性の強い取引が目立つことから売買価格水準にばらつきがあり、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己利用の店舗等がみられる商業地域に所在しており、賃貸を想定した市場参加者は認められず、総収益 の査定に説得力が認められないため収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似性を有する同一需給圏内の取引事例 に基づき試算されており、市場の取引実態を反映した説得力の高い価格である。よって、比準価格を採用して、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大町 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [157.8] [100.0] 100 13,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は緩和しつつあるものの、 市内商業地の商況は低迷しており、不動産需 給は停滞している。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.2 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％