別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 大町 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大町 5-2 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　奥原　清   TEL.

鑑定評価額 4,370,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大町市大町４０６４番２ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗併用住宅、一般 住宅等が混在する商 業地域 南16m県道 水道、ガス、下水 信濃大町 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 信濃大町駅北西方 550m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 大町市中心部の小売店舗と戸建住宅等が混在する地域で、街路条件は良好であるが、未利用地も散見される。中 心市街地における事業用不動産の需要は低迷しており、地価水準は当面下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大町市中心市街地及びその周辺の商住混在地域。地元事業者の店舗又は店舗併用住宅用が需要の中心と見 られるが、住宅専用の需要も想定が可能である。近年、周辺では縁故者による売買や廃業した隣接地の取得など事情を 含む取引が見られるが、中心商店街の衰退化傾向から事業用途の新規需要は低調で、需給関係は弱含み。取引件数自体 が少なく、取引当事者の事情を反映して個別性も強いため、中心となる規模や価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は店舗併用住宅等を中心に一般住宅も見られる商住混在地域で、自家自用が一般的利用形態である。比準価格 は、比準の過程も適切であり実証的で規範性が高い。収益価格は、賃貸物件への需要が少ない地域で土地価格に見合う 賃料水準が形成されていないため低位に試算された。当該地域では自用目的の取引が中心であることから、相対的に規 範性の高い比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大町 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [103.0] [100.0] 100 20,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光、製造業の不振等から地域経済は低迷し 、生産年齢人口の減少が著しいことから、不 動産に対する有効需要は減退している。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％