別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 大町 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大町 -2 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　奥原　清   TEL.

鑑定評価額 3,520,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大町市大町５４２２番２３ ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い分譲住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 信濃大町 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 信濃大町駅北西方 2.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大町市の中心市街地の北西方に位置する住宅地域である。一次取得者にとって手頃な価格帯ではあるが、市街地 北部の地域は積雪量が多いこと等から人気はやや劣り、地価は今後も下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大町市中心市街地の周辺から郊外の住宅地域及び周辺町村の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居 住又は通勤する一次取得者が中心である。比較的安価なため、大町市中心市街地からの流出や周辺町村からの流入もあ って一定の需要が見られるが、住宅地の供給過剰傾向から需給は弱含みである。また、市の北部地域は積雪量が多いた め敬遠される傾向も見られる。需要の中心となる価格帯は、土地のみで３００～４００万円程度が標準である。　 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心とした既成住宅地域である。取引は自用目的が中心であり、賃貸需要が見込めないことから 収益価格は試算しなかった。一方比準価格は同一需給圏内から事例の収集を行い、比準の過程も適切であるため、市場 性を直接反映した実証的な価格で規範性は高いものと判断。よって本件評価においては、代表標準地との検討を踏まえ 、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大町 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,300 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [104.0] 100 [156.5] [102.0] 100 12,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光、製造業の不振等から地域経済は低迷し 、生産年齢人口の減少が著しいことから、不 動産に対する有効需要は減退している。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％