別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 大町 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大町 -1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　宮坂　祐里   TEL.

鑑定評価額 4,320,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大町市大町３９９７番３外 ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) 準防 （その他） (80,200) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な既成住 宅地域 南6m市道、西側道 水道、ガス、下水 信濃大町 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 信濃大町駅北西方 1.0km 法令 規制 （都） １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地西部に位置する既成住宅地域で、今後も現状を維持するものと思われる。市街地人口の減少から宅地 需要は低調で、需給は弱含み傾向。供給も少ないため下落幅は小さいものの、地価は下落傾向継続と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大町市中心市街地内及び周辺地域の住宅地域又は混在地域一帯である。需要者の中心は大町市又は周辺町 村居住者が過半であるが、移住目的の県外需要も想定される。需給動向は、中心市街地内の供給は多くないものの、需 要も低調であり、需給は弱含み傾向にある。ただし、一部にはコロナ禍の移住目的需要も見受けられる。需要の中心と なる価格帯は、土地のみで４００～６００万円前後、新築の戸建住宅は２，５００万円程度が標準的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、一般住宅を中心とした既成住宅地域である。大町市の人口減少傾向が著しく、賃貸需要が見込めないこと から、収益価格は試算しなかった。当該地域は、居住の快適性等が重視される住宅地域で、自用目的の取引が中心であ って、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標 準とし、類似標準地等との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は緩和されつつあるが、景 気の不透明感が続く。大町市の人口は減少傾 向で、住宅地需要は弱含み傾向。 地域要因に特段の変動は見られない。一部に はコロナ禍による移住目的需要が見受けられ る。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％