鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

駒ケ根 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０８２０２１０ -40350	駒ケ根市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、東6m、西10m、三方路		（都）１住居 (80,200)
b	１２１０３２０２１０ -37835	駒ケ根市		底地	（　）	ほぼ長方形	北8.2m県道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
c	１２１０８２０２１０ -40387	駒ケ根市		更地	（　）	長方形	東3.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,240)
d	１２１０２２０２１０ -39691	駒ケ根市		底地	（　）	ほぼ長方形	東15m国道、西8.4m、二方路		（都）２住居 (80,200)
e	１２００８２０２１０ -35084	駒ケ根市		建付地	（　）	長方形	北13.7m市道、東4.3m、角地		（都）１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,000	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.8]	29,066	100 [ 87.6]	33,180	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	33,800
b	(　 28,711) 28,711	100 [ 110.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	25,657	100 [ 80.0]	32,071		32,700
c	(　 ) 31,465	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	31,182	100 [ 94.7]	32,927		33,600
d	(　 13,157) 26,314	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 89.8]	28,658	100 [ 93.6]	30,618		31,200
e	(　 ) 31,108	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	28,767	100 [ 90.1]	31,928		32,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.3	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	隣接地買収	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 -20.0
b	隣接地買収	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.3	交通・接近　 +2.7	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 +2.1	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,800 円／㎡]

駒ケ根 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,434,229	865,380	3,568,849	2,293,610	1,275,239	（　0.9733） 1,241,190	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	23,418,679 円　　　　（　 18,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

駒ケ根 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	Ｓ1	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,249 ㎡	37.0 m x 34.0 m	前面道路：国道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ロードサイド用店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	1,940	388,000	3.0	1,164,000
							1.0	388,000
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		388,000		1,164,000
								388,000

⑨年額支払賃料	388,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,656,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,656,000 円　　×　　 6.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 307,296 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,348,704 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,164,000 円　×　　 93.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,872 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 388,000 円　×　　 93.4 ％　　×　　　 0.2060　＝　 74,653 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,434,229 円　　　　（　 3,550 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	駒ヶ根（店）　　　　-2	1,576 ( 1,548)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,784	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,978 円/㎡　月額支払賃料（　 1,940 円/㎡）　基準階 1 F B
b	駒ヶ根（店）　　　　-4	1,955 ( 1,906)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,172
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

駒ケ根 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,700 円	31,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	139,680 円	4,656,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 311,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 255,200 円	31,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	31,900 円	31,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,900 円	31,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 865,380 円　（　　　　　　 693 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,900,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,293,610 円（　　　　　 1,836 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,434,229 円
②総費用	865,380 円
③純収益　①－②	3,568,849 円
④建物等に帰属する純収益	2,293,610 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,275,239 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,241,190 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 994 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,418,679 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
駒ケ根 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

駒ケ根 5-3

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　今牧　一宏

TEL.

鑑定評価額

39,700,000 円

１㎡当たりの価格

31,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	駒ケ根市下市場３７番４｢下市場３７－２１｣				②地積　(㎡)	1,249 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1:1	店舗Ｓ1	低層の店舗等が増えつつある路線商業地域	西28m国道、背面道	水道、下水	小町屋 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 65 ｍ、南 115 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 37.0 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 1,250 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２８ｍ国道

交通

施設

小町屋駅南東方

450m

法令

規制

（都）準住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

平成３０年１１月に延伸、全線開通済みの国道１５３号伊南バイパス沿線に立地。交通利便性・輸送効率性等の
向上が期待され、今後当市における商業重心の核の当該地域を含めた周縁部への分散移行化が予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内における国県道等の幹線道路及び主要市道沿いの路線商業地域で、需要者の中心は、全国規模で事
業を展開する事業主又は事業所敷地等を所有しようとする県内外の法人である。昨今のコロナ禍の影響をも受けて、当
該地域に対する有効需要は弱含みにて、地価下落はやや拡大傾向にある。なお、最近の業務用地の取引事例は、極めて
個別性が強く需要の中心となる一定の価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

試算価格は開差を生じ、収益価格は低位に求められたが、近隣地域内には、一部自用のものが多く、又総じて市場は未
熟成であり、自用目的での取引が中心である。よって現実の市場の取引実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格
を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。上記鑑定評価額は、単価と総額
の関係からみても妥当なものと判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　駒ケ根 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 36,500 円／㎡

[ 97.3]
100

100
[100.0]

100
[114.4]

[102.0]
100

31,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により、依
然として厳しい状況にある中、持ち直しの動
きが続いているものの、そのテンポが弱まっ
ている。

駅周辺の旧市街地から国道１５３号伊南バイ
パス周辺に商業集積が移行中である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

駒ケ根 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０８２０２１０ -40350	駒ケ根市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、東6m、西10m、三方路		（都）１住居 (80,200)
b	１２０１０２０２１０ -40036	駒ケ根市		底地	（　）	ほぼ整形	南西12m国道、北5.5m、南4.8m、三方路		（都）準工 (70,200)
c	１２００８２０２１０ -35084	駒ケ根市		建付地	（　）	長方形	北13.7m市道、東4.3m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	１２００６２０２１０ -43425	駒ケ根市		建付地	（　）	長方形	東12m市道、西4m、二方路		（都）１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,000	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.8]	29,066	100 [ 91.1]	31,906	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	32,500
b	(　 6,166) 12,332	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ / ]	100 [ 64.9]	18,469	100 [ 57.8]	31,953		32,600
c	(　 ) 31,108	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	28,767	100 [ 90.0]	31,963		32,600
d	(　 ) 29,969	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	28,768	100 [ 90.1]	31,929		32,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -41.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -35.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,600 円／㎡]

駒ケ根 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,434,229	865,680	3,568,549	2,293,610	1,274,939	（　0.9733） 1,240,898	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	23,413,170 円　　　　（　 18,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

駒ケ根 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	Ｓ1	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,249 ㎡	37.0 m x 34.0 m	前面道路：国道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ロードサイド用店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	1,940	388,000	3.0	1,164,000
							1.0	388,000
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		388,000		1,164,000
								388,000

⑨年額支払賃料	388,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,656,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,656,000 円　　×　　 6.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 307,296 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,348,704 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,164,000 円　×　　 93.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,872 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 388,000 円　×　　 93.4 ％　　×　　　 0.2060　＝　 74,653 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,434,229 円　　　　（　 3,550 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	駒ヶ根（店）　　　　-2	1,576 ( 1,548)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,784	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,978 円/㎡　月額支払賃料（　 1,940 円/㎡）　基準階 1 F B
b	駒ヶ根（店）　　　　-4	1,955 ( 1,906)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,172
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

駒ケ根 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,700 円	31,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	139,680 円	4,656,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 311,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 255,200 円	31,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	31,900 円	31,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,900 円	31,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 865,680 円　（　　　　　　 693 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,900,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,293,610 円（　　　　　 1,836 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,434,229 円
②総費用	865,680 円
③純収益　①－②	3,568,549 円
④建物等に帰属する純収益	2,293,610 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,274,939 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,240,898 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 994 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,413,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,700 円／㎡）