別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 駒ケ根 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   駒ケ根 -1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　寺沢　秀文   TEL.

鑑定評価額 5,760,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 駒ケ根市赤穂９１４０番１８ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南5.3m市道 水道 伊那福岡 370m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．３ｍ市道 交通 施設 伊那福岡駅北西方 370m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 駒ヶ根市街地中心部からやや距離があり、街路整備等もやや不十分な住宅地域である。当市自体の人口も減少傾 向にあり地域内における宅地需要は停滞気味にて、コロナ禍等もあり、今後も弱含みでの推移と予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は駒ヶ根市の中心部よりやや離れた市の南部及び南西部地区に広がる郊外の住宅地域である。需要者は駒 ヶ根市内の居住者のほか、隣接市町村等からの転入も見られる。住環境は概ね良好であるが、市街地中心部、公共施設 等からやや距離があり、また当市全体としての人口減少傾向等を反映して地価は依然としてやや弱含みで推移している 。需要の中心となる住宅地の価格帯は規模等にもよるも総額で５００万～７００万円前後と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象地域は一般住宅を中心とした郊外の住宅地域である。周辺にはアパート等も散見されるが、規範性ある賃貸事例 は余り介在せず、自用目的での土地取引が中心である。よって収益価格は試算せず、現実の市場の取引実態を反映する 比準価格を標準として、かつ代表標準地との検討も踏まえ、コロナ禍等も斟酌の上、鑑定評価額を上記の通りと決定し た。上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　駒ケ根 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [153.7] [104.0] 100 17,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年春先よりの世界的なコロナ禍により 日本経済にも大きな悪影響があり、不動産価 格動向にも地域差等はあるも一定の悪影響を 与えている。 中規模一般住宅を中心とした近郊の既成住宅 地域であり、前年と比較し地域要因に特段の 変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.7 交通・接近　　　  +3.2 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％