別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 伊那 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊那 5-3 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　真子　浩   TEL.

鑑定評価額 3,070,000 円  １㎡当たりの価格 18,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊那市高遠町西高遠１７０７番１ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:5 事務所兼住宅 Ｓ3 中小規模小売店舗が 建ち並ぶ商業地域 南12m国道 水道、下水 伊那市 9.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 伊那市駅東方 9.2km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 旧高遠町地区内の中小規模小売店舗が建ち並ぶ既存観光商業地域であり、今後も現状を維持しつつ推移するもの と思われる。但し、地域内地価は観光産業の停滞等から、今後も弱含みの傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧高遠町地区中心部を中心とした商業地域である。需要者は当該地域内で小売店舗用地等の取得を考える 地縁性を有する既存個人事業者が中心となる。成熟した観光商業地であるが、長引く地方経済の低迷や年間を通じた集 客力の欠如等から需要は弱含みで推移している。需要の中心価格帯は、旧来の商業地需要は弱く、事例も個別事情が反 映される傾向が強いため把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域は中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域である。賃貸市場が未成熟な地域であり、自用目的の取引が 大半を占めることから収益価格は試算できなかった。比準価格は、対象標準地の周辺地域の事例が少なく、範囲を広げ て収集せざるを得なかったが、要因格差の補修正は適正になされており規範性が高い。実証的で説得力を有する比準価 格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　辰野 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,100 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [103.0] 100 [134.9] [100.0] 100 18,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は減少傾向、世帯数は増加傾向で推 移している。高齢化率は県平均とほぼ同水準 であるものの、需要は総じて弱含みである。 旧高遠町中心部の既存の商業地域であり、価 格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変動 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％