別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 伊那 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊那 -3 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　朝倉　宏典   TEL.

鑑定評価額 2,050,000 円  １㎡当たりの価格 12,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊那市高遠町西高遠２５９番３ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,192) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南西4.8m市道 水道、下水 伊那市 9.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ８ｍ市道 交通 施設 伊那市駅東方 9.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 旧高遠町地区内の一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であるも、旧高遠町地区全体として人口減少傾向にあり、 地域内での宅地需要も減退傾向にある。今後も地価は当面弱含み傾向で推移し続けるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 その他の地域・地区等　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧高遠町地域を中心とする伊那市郊外の住宅地域である。需要者の中心は、旧高遠町地区を中心とする 同一需給圏内の個人需要者が中心となるが、稀に一部造成地を県外出身者が購入する例もある。地縁的選好性の強い地 域であることから需要は限定され、地価は弱含みで推移している。需要の中心となる住宅地の価格帯は、当地域の取引 件数が少なく、地縁性取引等個別の事情を内包するものも多いことからその中心的価格帯は判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域は伊那市旧高遠町地区の中心市街地内の既存住宅地域であり、投資目的でのアパート経営等は極めて少ない地 域性等故に収益方式の適用は断念した。対象地域周辺においては、取引価格の水準を指標として価格決定されることが 一般的と認められるところから、実証的価格である比準価格を妥当と認め、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通 り鑑定評価額を決定した。なお、上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南箕輪 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [150.7] [103.0] 100 12,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊那市の人口は減少傾向で推移している。地 方圏の経済状況は不透明感があり、地価も弱 含みにて推移している。 旧高遠町地区は全体として人口減少傾向にあ り、地域内での宅地需要の後退から地域地価 は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％