別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 小諸 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小諸 9-1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　宮本　吉豊   TEL.

鑑定評価額 23,500,000 円  １㎡当たりの価格 10,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小諸市大字市字土橋９１３番２ ②地積 　(㎡) 2,323   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 工場 中規模の工場、営業 所等が建ち並ぶ工業 団地 南東9.2m市道 水道、下水 美里 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   300 ｍ、南   300 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 佐久市との境に近い小諸市南 東部の工業団地。南西向き緩 傾斜地勢。 街 路 ９．２ｍ市道 交通 施設 美里駅東方 500m 法令 規制 （都） 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市の南東部に位置する工業団地で安定的に推移している。製造業を中心とした回復傾向を受け、地価は横ばいか らやや強含みの推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市を中心に佐久市、東御市、御代田町など近隣市町を含む。需要者は製造業、物流運送業を営む東信地 区の法人を主とする。半導体、流通関連、産業機械などに業績を回復させる企業が増加しており、全般的に持ち直しの 動きが続いている。工業地の取引は件数が少なく、中心価格帯は把握出来ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工業地域における類似の取引事例は数少ないものの、各方面から比較検討した比準価格は周辺地域の地価水準とも整合 性を保つと思料する。一方、東信地区の工業地域では自用の工場が圧倒的中心をなしているため適正な賃料水準が把握 し難く、収益価格は求めなかった。よって、唯一の試算価格である比準価格を標準とし、内外の経済情勢、東信一円に おける工業団地分譲の状況を勘案するとともに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須坂 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,200 円／㎡ [102.7] 100 100 [100.0] 100 [114.4] [100.0] 100 10,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口総数、生産年齢人口は微減を続ける 一方、老年人口は増加傾向にある。生産は緩 やかに増加し、有効求人倍率は持ち直しつつ ある。 インター付近等、一部に動きが見られるが、 近隣地域及びその周辺において特に要因変化 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％