鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小諸 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０６２０２０８ -47453	小諸市		建付地	（　）	不整形	北7.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	１２１０４２０２０８ -48445	小諸市		建付地	（　）	ほぼ台形	東3.1m市道、中間画地		（都）準工 (70,200)
c	１２０１１２０２０８ -41141	小諸市		建付地	（　）	ほぼ整形	東5.8m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
d	１２００６２０２０８ -42334	小諸市		建付地	（　）	不整形	東10m市道、中間画地		（都）商業都市公園 (90,400)
e	１２１０４２０２１７ -48477	佐久市		更地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,070	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 92.1]	29,864	100 [ 79.3]	37,660	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	37,700
b	(　 ) 28,106	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	27,472	100 [ 68.7]	39,988		40,000
c	(　 ) 19,919	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	19,314	100 [ 53.4]	36,169		36,200
d	(　 ) 22,500	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	22,185	100 [ 58.9]	37,666		37,700
e	(　 ) 45,431	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,431	100 [ 119.4]	38,049		38,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -18.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -38.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +47.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,700 円／㎡]

小諸 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,008,227	2,339,326	6,668,901	6,442,740	226,161	（　0.9445） 213,609	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,030,358 円　　　　（　 18,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小諸 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	180.00	Ｓ3	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	224 ㎡	9.7 m x 23.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し、１階店舗、２・３階事務所。駐車場なし

⑦有効率　 80.7 ％
の理由

同種の建物より査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	78.0	140.40	1,800	252,720	3.0	758,160
							1.0	252,720
2～ 2	事務所	180.00	82.0	147.60	1,721	254,020	3.0	762,060
							1.0	254,020
3～ 3	事務所	180.00	82.0	147.60	1,530	225,828	3.0	677,484
							1.0	225,828
～

～

計		540.00	80.7	435.60		732,568		2,197,704
								732,568

⑨年額支払賃料	732,568 円　×　12ヶ月　＝　 8,790,816 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 435.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,045,440 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,836,256 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 983,626 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,852,630 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,197,704 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,779 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 732,568 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 135,818 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,008,227 円　　　　（　 40,215 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小諸４公０８３７１　　　　-1	1,700 ( 1,700)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,889	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,835 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小諸４公０８３７１　　　　-2	1,376 ( 1,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	1,911
c	小諸４公０８３７１　　　　-3	1,462 ( 1,462)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,720

小諸 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	436,500 円	87,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	983,626 円	9,836,256　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 698,400 円	87,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	87,300 円	87,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,300 円	87,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,339,326 円　（　　　　　　 10,443 円／㎡）　　（経費率　　 26.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,300,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,442,740 円（　　　　　 28,762 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,008,227 円
②総費用	2,339,326 円
③純収益　①－②	6,668,901 円
④建物等に帰属する純収益	6,442,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	226,161 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	213,609 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 954 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,030,358 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
小諸 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小諸 5-1

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　宮本　吉豊

TEL.

鑑定評価額

8,290,000 円

１㎡当たりの価格

37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小諸市相生町２丁目１１３番２｢相生町２－２－６｣				②地積　(㎡)	224 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	不整形 1:2.5	店舗ＲＣ3F1B	中低層の小売店舗等が建ち並ぶ中心商業地域	北西16m県道	水道、ガス、下水	小諸 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 90 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

駅前通りに形成された中心商
業地域。

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

小諸駅北東方

230m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅に近接する商業地域で安定的に推移している。近くで複合型中心拠点誘導施設がオープンし、今後の展開が期
待される。地価は背後住宅地価との関係で横ばい傾向を予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 37,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小諸市住居表示地区で、小諸駅から５００ｍ前後の徒歩圏により強い代替競争関係が作用する。需要者は
小売り販売業、飲食業、個人向けサービス業等を行う地元の法人個人が主である。地方消費経済の長期停滞、コロナ禍
などから客足が減少し、衰退傾向を辿ってきたが、地価は周辺住宅地の価格水準との関連で底堅くなっている。散発的
に見られる取引事例の価格は区々であり、需要の中心となるような価格帯は把握出来ない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は数少ない要因比較可能な商業地事例を採用し、各方面より検討を加えたもので、近隣の市場実態を反映した
実証的な価格と位置づけられる。収益価格は総収益査定において類似地域における標準的な賃貸事例から、総費用は標
準的な費用率をもとに試算したものである。本件においてはより実証的な比準価格を中心に収益価格を関連づけ、前年
価格との均衡に充分留意するとともに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　佐久 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 37,600 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[101.7]

[100.0]
100

37,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口総数、生産年齢人口は微減を続ける
一方、老年人口は増加傾向にある。コロナ禍
にあって観光、飲食は厳しいが、持ち直しの
動きも見られる。

背後で複合型中心拠点誘導施設が整備された
が、近隣に特に目立った動きはない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

小諸 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０６２０２０８ -47453	小諸市		建付地	（　）	不整形	北7.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	１２００７２０２１９ -39470	東御市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西11m国道、北西6m、角地		（都）工業 (70,200)
c	１２１０８２０２１７ -39383	佐久市		更地	（　）	ほぼ長方形	西22m県道、中間画地		（都）準住居 (70,200)
d	１１９０７２０２０８ -43847	小諸市		更地	（　）	ほぼ台形	南西11m国道、南西5m、角地		（都）商業 (100,400)
e	１２００４２０２０８ -46422	小諸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西16m県道、南西6m、角地		（都）商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,070	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 92.1]	29,864	100 [ 78.9]	37,850	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	37,900
b	(　 ) 24,585	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	26,064	100 [ 69.1]	37,719		37,700
c	(　 ) 39,439	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,439	100 [ 103.9]	37,959		38,000
d	(　 ) 33,300	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	32,136	100 [ 87.3]	36,811		36,800
e	(　 ) 36,900	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	35,610	100 [ 94.0]	37,883		37,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,900 円／㎡]

小諸 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地域であり、方式の適用に馴染まない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,108,751	2,372,486	6,736,265	6,509,160	227,105	（　0.9445） 214,501	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,047,189 円　　　　（　 18,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小諸 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	180.00	Ｓ3	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	224 ㎡	9.7 m x 23.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し。１階店舗、２階・３階事務所。屋外駐車場想定。地域の標準的賃貸物件考慮。　

⑦有効率　 80.7 ％
の理由

標準的建物を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	78.0	140.40	1,925	270,270	3.0	810,810
							0.0	0
2～ 2	事務所	180.00	82.0	147.60	1,540	227,304	3.0	681,912
							0.0	0
3～ 3	事務所	180.00	82.0	147.60	1,440	212,544	3.0	637,632
							0.0	0
～

～

計		540.00	80.7	435.60		710,118		2,130,354
								0

⑨年額支払賃料	710,118 円　×　12ヶ月　＝　 8,521,416 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 435.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,045,440 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,566,856 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 478,343 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,088,513 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,130,354 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,238 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,108,751 円　　　　（　 40,664 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東御４公０３８７９　　　　-3	1,256 ( 1,253)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	1,889	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,930 円/㎡　月額支払賃料（　 1,925 円/㎡）　基準階 1 F B
b	佐久４公０３８７９　　　　-1	2,034 ( 1,996)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,946
c	軽井沢４公０３８７９　　　　-1	2,713 ( 2,607)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [139.0]	100 [100.0]	1,952

小諸 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	441,000 円	88,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	956,686 円	9,566,856　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 92,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 705,600 円	88,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	88,200 円	88,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,200 円	88,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	０

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,372,486 円　（　　　　　　 10,591 円／㎡）　　（経費率　　 26.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,200,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,509,160 円（　　　　　 29,059 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,108,751 円
②総費用	2,372,486 円
③純収益　①－②	6,736,265 円
④建物等に帰属する純収益	6,509,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	227,105 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	214,501 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 958 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,047,189 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,100 円／㎡）