別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 須坂 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須坂 9-1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　岩瀬　朋久   TEL.

鑑定評価額 122,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須坂市大字小河原字北山道北沖２０１４番２外 ②地積 　(㎡) 10,581   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 工場 中規模の工場、倉庫 等が建ち並ぶ工業団 地 西11.5m市道、北側道 水道、ガス、下水 北須坂 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   240 ｍ、南   200 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 画地規模の大きい工業団地 街 路 １１．５ｍ市道、角 地 交通 施設 北須坂駅南西方 250m 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の工業地域で、地域要因の大きな変動は把握されず、当面現状維持と予測する。製造業の生産が増加してい ること等により設備投資は堅調であり、地価水準は当面上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長野県の北信地域の工業地域。需要者の中心は工場を必要とする県内外の法人事業者。近隣地域は中心市 街地及び高速道路インターチェンジへの接近性が比較的良好な既成工業地域であり、新型コロナの影響はあるものの、 工場地の供給が少なく、物流関連・製造業を中心に需要は堅調。取引件数は少なく、規模・価格水準もまちまちである ため、取引の中心価格帯の把握は困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は賃貸工場が見られない自社工場が中心の工業地域であり、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適 用しなかった。比準価格は、代替・競争の関係にある長野県の北信地域の取引事例から求められた市場の実態を反映し た価格であり、説得力を有する。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる厳しい状況が緩和されつつ あり、持ち直しの動きが見られる。 須坂長野東インターの北側で、ものづくり産 業用地、物流関連産業用地等の開発計画が進 行している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％