別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 須坂 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須坂 -7 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　塚田　賢治   TEL.

鑑定評価額 7,530,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須坂市大字沼目字南沖３８６番３外 ②地積 　(㎡) 538   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北東6m市道 水道、下水 須坂 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       530 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 須坂駅北西方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅等が建ち並ぶ集落地域で、令和元年１０月の台風１９号による千曲川の越水等による特段の被害はなか った。地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、須坂市及び隣接する長野市等の農家住宅地域で、需要者は地縁等がある市内の居住者が中心で、市外や 県外からの転入需要は少ない。当該地域北方の千曲川沿いの低地は、令和元年１０月の台風１９号により甚大な浸水被 害を受けた。当該地域に直接的な被害はなかったが、過疎化や高齢化が進み、水害リスクが顕在化する中で、地価は一 段と弱含んでいる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、農家集落内の取引事例より試算しており、補修正も適正で市場性を反映した価格が求められた。当該地域 は須坂市北西部の千曲川右岸の農家住宅の周りにリンゴやブドウ等の果樹園が広がる集落地域で、原価法及び収益還元 法は適用できず、比準価格のみ試算したが、上記のとおり適切な取引事例より求めており、水害等の自然災害のリスク も考慮している。よって、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による厳しい状況 が緩和されつつある中で、個人消費の一部に 弱さも見られるが、生産や雇用・所得等は持 ち直しつつある。 当該地域の北方の小島町等では令和元年の台 風１９号による浸水被害を受けた。当該地域 に格別の変動要因はないが、需要は弱い状態 が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％