別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 須坂 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須坂 -6 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　岩瀬　朋久   TEL.

鑑定評価額 4,390,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須坂市大字八町字会津２０１１番３外 ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心に周 囲に農地も多い住宅 地域 北東6.4m市道 水道、下水 須坂 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．４ｍ市道 交通 施設 須坂駅南方 3.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 広範囲に農地が広がる農家集落地域で、地域要因の大きな変動は把握されず、当面現状維持と予測する。市街化 調整区域内の需要は弱く、地価水準は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は須坂市並びに隣接する長野市及び小布施町の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は農家住宅等を 必要とする近隣地域及びその周辺に地縁等を有する個人。近隣地域は土地利用上の制約が大きい市街化調整区域内の農 家住宅地域であり、需要は弱い。個別性が強いため、取引の中心価格帯の把握は困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家住宅地域で、アパート等の賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が成立していないため、収益 還元法は適用しなかった。比準価格は、代替・競争の関係にある須坂市及び長野市の市街化調整区域内の取引事例から 求められた市場の実態を反映した価格であり、説得力を有する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須坂 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,500 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [106.0] [100.0] 100 13,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる厳しい状況が緩和されつつ あり、持ち直しの動きが見られる。須坂市の 人口は減少傾向、世帯数は増加傾向にある。 下八町地区の人口は横這い傾向、世帯数は増 加傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％