別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 須坂 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須坂 -1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　塚田　賢治   TEL.

鑑定評価額 8,750,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須坂市旭ヶ丘８番１６ ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 北須坂 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 古い開発に係る大規模住宅団 地 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 北須坂駅東方 550m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和４０年代初頭に開発された大規模な住宅団地で、中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している 。地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、須坂市北部の住宅地域で、需要者の中心は市内及び隣接市町村居住のサラリーマン等である。圏内では 引き続き未利用地や農地を転用した小規模な宅地開発が行われており、一定の供給は確保されている。需要は、郊外で 広い敷地が確保でき、値頃感もあることから概ね安定している。土地は７００～９００万円、新築戸建は３，５００万 円以内が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模の一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、アパートや月極駐車場等の収益物件も若干見られるが、自己の居住 目的での取引が中心であるので、原価法及び収益還元法は適用せず、比準価格のみ試算したが、信頼性の高い取引事例 より求めており、代表標準地の価格とも均衡を得ている。よって、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須坂 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [127.7] [104.0] 100 35,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による厳しい状況 が緩和されつつある中で、個人消費の一部に 弱さも見られるが、生産や雇用・所得等は持 ち直しつつある。 地域要因に格別の変動はない。周辺では小規 模な宅地開発が行われ、新型コロナやウッド ショックの影響も限定的で、住宅地の需給は 安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％