鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

諏訪 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００５２０２０６ -27137	諏訪市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、中間画地		（都）近商 (90,300)
b	１２０１０２０２０６ -39753	諏訪市		更地	（　）	不整形	東8.3m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	１２１０２２０２０６ -39264	諏訪市		貸家建付地	（　）	正方形	西6m市道、中間画地		（都）商業 (90,360)
d	１２１０７２０２０６ -43687	諏訪市		底地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m市道、中間画地		（都）準工河川保全区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,624	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	47,170	100 [ 107.8]	43,757	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,800
b	(　 ) 53,300	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	52,287	100 [ 118.2]	44,236		44,200
c	(　 ) 53,664	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	52,269	100 [ 117.8]	44,371		44,400
d	(　 63,130) 63,130	100 [ 130.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,222	100 [ 110.6]	43,600		43,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +19.0
c	正常	％／月 -0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
d	買進み	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,100 円／㎡]

諏訪 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,502,212	1,002,851	3,499,361	3,346,420	152,941	（　0.9718） 148,628	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	2,804,302 円　　　　（　 23,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

諏訪 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	90.00	Ｓ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防諏訪市景観計画	90 ％	400 ％	360 ％	121 ㎡	9.0 m x 12.5 m	前面道路：県道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロアー貸し）、２～３階：事務所（フロアー貸し）、外部駐車場を想定。

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

標準的建物を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	75.0	67.50	2,113	142,628	3.0	427,884
							1.0	142,628
2～ 3	事務所	90.00	80.0	72.00	1,796	129,312	3.0	387,936
							1.0	129,312
～

～

～

計		270.00	78.3	211.50		401,252		1,203,756
								401,252

⑨年額支払賃料	401,252 円　×　12ヶ月　＝　 4,815,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 211.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,815,024 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 399,647 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,415,377 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,203,756 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,038 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 401,252 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 75,797 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,502,212 円　　　　（　 37,208 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	諏訪（店）　　　　-1	1,873 ( 1,839)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,075	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,155 円/㎡　月額支払賃料（　 2,113 円/㎡）　基準階 1 F B
b	諏訪（店）　　　　-2	2,117 ( 2,112)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,240
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

諏訪 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	270,600 円	45,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	240,751 円	4,815,024　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 360,800 円	45,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	45,100 円	45,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,100 円	45,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,002,851 円　（　　　　　　 8,288 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,100,000 円	設計監理料率　 159,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0705 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,346,420 円（　　　　　 27,656 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,502,212 円
②総費用	1,002,851 円
③純収益　①－②	3,499,361 円
④建物等に帰属する純収益	3,346,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	152,941 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	148,628 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,228 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,804,302 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
諏訪 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

諏訪 5-2

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　朝倉　宏典

TEL.

鑑定評価額

5,180,000 円

１㎡当たりの価格

42,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	35,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	諏訪市大手２丁目２９８０番４６｢大手２－３－８｣				②地積　(㎡)	121 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他）諏訪市景観計画 (90,360)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ4	中小規模小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域	南東6m県道	水道、ガス、下水	上諏訪 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ県道

交通

施設

上諏訪駅南方

550m

法令

規制

（都）商業
(90,360)
準防
諏訪市景観計画

⑤地域要因の将
　来予測

飲食店、料理店等が建ち並ぶ既存商店街であるが、郊外の新規に出店する飲食店等に押され、かつてのような賑
わいは見られない。商況は厳しく後継者難から廃業等も見られ、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 42,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は上諏訪駅周辺の商業地を中心に、諏訪市全体の商業地域である。需要者は地縁性を有する個人、または法
人の商業事業者が中心。中小の飲食店、小売店舗等が混在する地域であるが、店舗経営者の高齢化、営業不振等から潜
在的な供給圧力が強い一方で、郊外の新しい店舗に押され商況は厳しく、新たな需要は極めて弱い。取引が少ない上に
、取引価格も個別事情が強く反映され、また建物を含めた価格が多く、取引の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は中小の飲食店、小売店舗等が混在して建ち並ぶ商業地域であるが、元来飲食店の賃料は個別性が強く、加
えて近年は不況の影響から空き店舗に対する賃借需要も弱く、適切な賃料水準と空室率が求め難いことから、収益価格
の信頼性は低いものと判断する。よって市場の実勢を反映する比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、更に代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　諏訪 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 51,200 円／㎡

[ 97.7]
100

100
[100.0]

100
[116.7]

[100.0]
100

42,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口は減少傾向で減少率は県とほぼ同程
度。高齢化率は県平均をやや下回っている。

駅周辺再開発によりスーパーを中心とする商
業施設が開店したが、旧来からの市街地の商
店街は、商業繁華性の衰退が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.7
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

諏訪 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００５２０２０６ -27137	諏訪市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、中間画地		（都）近商 (90,300)
b	１２００４２０２０６ -47313	諏訪市		更地	（　）	長方形	南東8.2m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
c	１２１０６２０２０６ -48439	諏訪市		更地	（　）	不整形	南東9.3m県道、北東4.1m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	１２００４２０２０６ -47386	諏訪市		更地	（　）	不整形	西10.5m国道、東3m、二方路		（都）近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,624	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	47,170	100 [ 100.9]	46,749	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,700
b	(　 ) 37,688	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,633	100 [ 99.3]	36,891		36,900
c	(　 ) 30,085	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 77.5]	38,354	100 [ 97.0]	39,540		39,500
d	(　 ) 34,247	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	41,266	100 [ 84.9]	48,605		48,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.2	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.6	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -22.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.7	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 42,900 円／㎡]

諏訪 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,518,011	1,003,696	3,514,315	3,346,420	167,895	（　0.9718） 163,160	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	3,078,491 円　　　　（　 25,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

諏訪 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	90.00	Ｓ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防諏訪市景観計画	90 ％	400 ％	360 ％	121 ㎡	9.0 m x 12.5 m	前面道路：県道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロアー貸し）、２・３階：事務所（フロアー貸し）、駐車場は外部駐車場を想定

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

標準的建物を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	75.0	67.50	2,072	139,860	3.0	419,580
							1.0	139,860
2～ 2	事務所	90.00	80.0	72.00	1,825	131,400	3.0	394,200
							1.0	131,400
3～ 3	事務所	90.00	80.0	72.00	1,825	131,400	3.0	394,200
							1.0	131,400
～

～

計		270.00	78.3	211.50		402,660		1,207,980
								402,660

⑨年額支払賃料	402,660 円　×　12ヶ月　＝　 4,831,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 211.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,831,920 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 401,049 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,430,871 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,207,980 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,077 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 402,660 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 76,063 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,518,011 円　　　　（　 37,339 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	諏訪（店）　　　　-1	1,873 ( 1,839)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,075	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,113 円/㎡　月額支払賃料（　 2,072 円/㎡）　基準階 1 F B
b	諏訪（店）　　　　-2	2,117 ( 2,112)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,240
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

諏訪 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	270,600 円	45,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	241,596 円	4,831,920　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 360,800 円	45,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	45,100 円	45,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,100 円	45,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,003,696 円　（　　　　　　 8,295 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,100,000 円	設計監理料率　 159,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0705 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,346,420 円（　　　　　 27,656 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,518,011 円
②総費用	1,003,696 円
③純収益　①－②	3,514,315 円
④建物等に帰属する純収益	3,346,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	167,895 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	163,160 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,348 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,078,491 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,400 円／㎡）