鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

飯田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０３２０２０５ -37735	飯田市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.6m市道、南4m、角地		（都）１中専 (70,200)
b	１２１０７２０２０５ -43846	飯田市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7.7m県道、西2m、二方路		（都）近商 (100,200)
c	１２１０１２０２０５ -40469	飯田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.6m市道、中間画地		（都） (60,100)
d	１２１０５２０２０５ -37456	飯田市		更地	（　）	不整形	南西6.7m県道、中間画地		（都）近商 (90,300)
e	１２０１２２０２０５ -45729	飯田市		更地	（　）	不整形	南東7.9m県道、中間画地		（都）２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,331	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	35,405	100 [ 102.5]	34,541	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	34,500
b	(　 ) 30,592	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	30,378	100 [ 95.7]	31,743		31,700
c	(　 ) 30,659	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	29,480	100 [ 89.5]	32,939		32,900
d	(　 ) 37,597	100 [ 110.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	36,737	100 [ 108.0]	34,016		34,000
e	(　 ) 29,187	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,187	100 [ 85.7]	34,057		34,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.9	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	隣接地買収	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 +10.0
d	隣接地買収	％／月 -0.11	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,300 円／㎡]

飯田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,900,206	623,300	2,276,906	2,129,540	147,366	（　0.9718） 143,210	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	2,702,075 円　　　　（　 19,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

飯田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	90.00	Ｓ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商土砂災害警戒区域	80 ％	200 ％	200 ％	138 ㎡	8.0 m x 19.0 m	前面道路：国道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗のフロア貸し、２階２Ｋ平均専有面積３８．２５㎡（敷地内駐車場付）を想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的な建物を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	85.0	76.50	1,981	152,000	3.0	456,000
							1.0	152,000
2～ 2	居宅	90.00	85.0	76.50	1,387	106,000	2.0	212,000
							1.0	106,000
～

～

～

計		180.00	85.0	153.00		258,000		668,000
								258,000

⑨年額支払賃料	258,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,096,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 153.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,096,000 円　　×　　 8.1 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 250,776 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,845,224 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	668,000 円　×　　 91.9 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,139 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 258,000 円　×　　 91.9 ％　　×　　　 0.2060　＝　 48,843 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,900,206 円　　　　（　 21,016 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	飯田（店）　　　　-8	1,972 ( 1,936)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,012	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,020 円/㎡　月額支払賃料（　 1,981 円/㎡）　基準階 1 F B
b	飯田（事）　　　　-4	2,043 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,023
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

飯田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	172,200 円	28,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	154,800 円	3,096,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 229,600 円	28,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 623,300 円　（　　　　　　 4,517 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0705 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,129,540 円（　　　　　 15,431 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,900,206 円
②総費用	623,300 円
③純収益　①－②	2,276,906 円
④建物等に帰属する純収益	2,129,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	147,366 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	143,210 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,038 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,702,075 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
飯田 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

飯田 5-2

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　下平　智行

TEL.

鑑定評価額

4,490,000 円

１㎡当たりの価格

32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	飯田市八幡町２０９１番７外				②地積　(㎡)	138 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）土砂災害警戒区域
	1:2.5	店舗兼住宅Ｗ2	小規模低層店舗が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	南東9.5m国道	水道、下水	伊那八幡 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 70 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．５ｍ国道

交通

施設

伊那八幡駅西方

170m

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

駅前商業地としての性格を有する旧来からの国道沿いの近隣商業地域であるが、郊外路線商業地域の大型店舗へ
の顧客流出が著しく、厳しい商況が続いている。地価は引き続き下落傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

土砂災害警戒区域　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は飯田市内主要幹線道路沿いの路線商業地域及びこれに準ずる地域。需要者は地縁的選好性をもつ地元事業
者が中心と思料される。旧来からの店舗や事業所等が混在する近隣商業地域で、近時は新型コロナの影響等により商況
が厳しさを増し、潜在的供給圧力が強いことから業務用地需要は弱く、地価は下落傾向が継続中である。旧来の商業地
は取引が僅少かつ個別性が強いことから、需要の中心となる一定の価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域の店舗は自用が大半で、地域が衰退化傾向にあることから空き店舗に対する賃借需要は弱く、商業事業者向けの賃
貸市場の成熟の程度は概して低い。また賃料水準も低位に留まっていることから、収益性からの価格接近は信頼性が乏
しいものと判断する。本件では市場の実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地の価格と
の均衡に留意しつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松川 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 23,500 円／㎡

[ 97.4]
100

100
[100.0]

100
[ 71.1]

[100.0]
100

32,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

この一年で市全体の人口はやや減少、高齢化
率はやや上昇した。地方経済の先行き不透明
感は依然として漂っている。

飯田市近郊の商況停滞を背景に、地価の下落
が続いている。リニア中央新幹線事業に係る
顕著な地価への影響は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -0.3
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

飯田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１０２０２０５ -39915	飯田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.7m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	１２００５２０２０５ -27282	飯田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5.6m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	１２１０４２０２０５ -49650	飯田市		建付地	（　）	不整形	東9.2m市道、中間画地		（都） (60,100)
d	１２１０４２０２０５ -49561	飯田市		建付地	（　）	不整形	東2.5m市道、南東4m、角地		（都） (70,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 13,992	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	13,866	100 [ 50.1]	27,677	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	27,700
b	(　 ) 29,412	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	28,184	100 [ 84.7]	33,275		33,300
c	(　 ) 40,319	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	40,156	100 [ 115.2]	34,858		34,900
d	(　 ) 15,958	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 70.0]	100 [ 96.9]	23,409	100 [ 68.9]	33,975		34,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -45.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,500 円／㎡]

飯田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,904,582	623,872	2,280,710	2,129,540	151,170	（　0.9718） 146,907	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	2,771,830 円　　　　（　 20,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

飯田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	90.00	Ｓ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商土砂災害警戒区域	80 ％	200 ％	200 ％	138 ㎡	8.0 m x 19.0 m	前面道路：国道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗のフロア貸し、２階２Ｋ平均専有面積３８．２５㎡（敷地内駐車場付）を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的な建物を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	85.0	76.50	1,991	152,312	3.0	456,936
							1.0	152,312
2～ 2	居宅	90.00	85.0	76.50	1,394	106,641	2.0	213,282
							1.0	106,641
～

～

～

計		180.00	85.0	153.00		258,953		670,218
								258,953

⑨年額支払賃料	258,953 円　×　12ヶ月　＝　 3,107,436 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 153.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,107,436 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 257,917 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,849,519 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	670,218 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,146 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 258,953 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 48,917 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,904,582 円　　　　（　 21,048 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	飯田（店）　　　　-8	1,972 ( 1,936)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,012	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,030 円/㎡　月額支払賃料（　 1,991 円/㎡）　基準階 1 F B
b	飯田（事）　　　　-4	2,043 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,043
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

飯田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	172,200 円	28,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	155,372 円	3,107,436　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 229,600 円	28,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 623,872 円　（　　　　　　 4,521 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0705 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,129,540 円（　　　　　 15,431 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,904,582 円
②総費用	623,872 円
③純収益　①－②	2,280,710 円
④建物等に帰属する純収益	2,129,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	151,170 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	146,907 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,065 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,771,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,100 円／㎡）