別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 飯田 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯田 -5 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　奥村　節夫   TEL.

鑑定評価額 6,080,000 円  １㎡当たりの価格 12,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飯田市川路８６０番３ ②地積 　(㎡) 498   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の建ち並ぶ 古くからの住宅地域 西4.3m市道 水道、下水 川路 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．３ｍ市道 交通 施設 川路駅北西方 500m 法令 規制 （都）  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ川路駅周辺の区画整理地区に隣接する既存の農家集落地域であり、新規宅地分譲等の参入余地は見られない 。地方農家集落地域の人口減少に基づく衰退を反映して、地価は弱含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、飯田市街地の南方に位置する郊外の農家集落地域であり、川路地区の住宅地域に強い代替性が認められ る。需要者の中心は、近隣周辺地域の地縁性を有する居住者である。三遠南信自動車道天龍峡ＩＣの供用開始に伴い当 地域周辺で一部宅地化が進んでいる。ただし、景気回復の実感に乏しく宅地需要は弱く地価は引き続き弱含みである。 市場における中心価格帯は、土地のみの総額で６００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を中心に一般住宅、農地等が混在する地域であり、近隣地域にアパート等の収益物件はほとんど見られず、賃 貸市場が未成熟であるため、収益方式の適用は断念した。自用目的の住宅等を中心とする地域であることから、市場実 態を反映する比準価格を標準に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、上記鑑定評価額は単価と総額の関係から みても妥当なものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少率が県を上回る。取引件数は微減 傾向。コロナ禍で先行き不透明感増す。リニ ア予定地周辺地域以外は下落傾向基調。 川路地区は農家集落的な色彩が濃く、前年に 比べ特に大きな地域要因の変動は見られない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％