別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 上田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上田 9-1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　宮本　吉豊   TEL.

鑑定評価額 819,000,000 円  １㎡当たりの価格 9,950 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上田市下之郷字浅間原８１３番３外 ②地積 　(㎡) 82,321   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (70,200) 不整形 1.5:1 工場 大規模工場、倉庫等 の建ち並ぶ林間工業 地域 北14m市道、西側道 水道 下之郷 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   450 ｍ、南   300 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 320.0 ｍ、奥行　約　　 240.0 ｍ、規模　　    80,000 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 上田市南西部の丘陵に位置す る工業団地。 街 路 １４ｍ市道、　　西 側道　 交通 施設 下之郷駅東方 2.1km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内における位置、幹線道路とのアクセスなどから今後も堅調な展開が見込まれる。地価は近年底堅くなってき ており、製造業を中心とした景気回復傾向を受けて今後は横ばいからやや強含みの推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,950 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東北信全域に及び、上田市ほか東御市、千曲市、坂城町等周辺市町により強い代替競争関係が働く。需要 者は製造業を営む東北信地区の法人を中心としながらも県外の法人も見られる。半導体、流通関連、産業機械などに業 績を回復させる企業が増加しており、全般的に持ち直しの動きが続いている。工業地の取引は件数が少なく、中心価格 帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工業団地といった地域柄、最近における類似の取引事例は絶対数が少ないものの、各方面から接近を試みた比準価格は 近隣周辺の地価水準とも整合性を保つものと思料する。一方、東信地区の工業地域では自用の工場が圧倒的中心をなし ているため適正な賃料水準が把握し難く、収益価格は求めなかった。よって、唯一の試算価格である比準価格を標準と し、経済情勢を勘案するとともに、単価と総額との関連性にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須坂 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,200 円／㎡ [102.7] 100 100 [100.0] 100 [115.9] [100.0] 100 9,920  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,950 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口総数、生産年齢人口は微減を続ける 一方、老年人口は増加の一途。生産は緩やか に増加し、有効求人倍率は持ち直しつつある 。 自動車関連は供給制約の影響を受け、やや弱 い動きとなっているが、近隣に変化は見られ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％