別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 上田 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上田 -9 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　大井　邦弘   TEL.

鑑定評価額 8,520,000 円  １㎡当たりの価格 24,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上田市上丸子字宮ノ前１００２番６ ②地積 　(㎡) 342   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 西6m市道、南側道 水道、ガス、下水 大屋 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧丸子町中心部に近接する既 成住宅地域。西向き緩傾斜地 勢。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 大屋駅南方 6.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の安定的住宅地域であり、標準的使用は当面現状維持と予測。地価は、周辺に供給過剰感がある中、需要も 弱く、引き続き弱含みが継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 水路介在・都計街路　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧丸子町北部（上丸子～塩川地区）を中心に、旧丸子町全域及び上田市郊外の住宅地域。需要者の中心 は圏内の居住者であるが、旧武石村・長和町等からの転入者も見られる。高い宅地供給の潜在性に比し需要は限定的で あり、需給は依然弱含みである。総合病院、スーパーマーケット等の施設はあるが、交通利便性に劣ることから選好性 は低い。市場の中心価格帯は、土地のみの総額で６００万円～８００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において多数の規範性の高い事例を収集でき、比準の過程も適切であるため、比準価格の信頼 性は高い。一方、地域要因に基づき市場参加者の意思決定過程を考察すると、収益力が価格に与える影響は小さく、収 益性は反映され難いと思料する。よって、収益価格は試算せず市場の実態及び対象不動産の個別性をより的確に反映し ている比準価格を採用し、市場の推移・動向に留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の高い中心部住宅地は上昇傾向にある が、郊外に向かって弱含みとなっている。旧 郡部の下落幅が大きい。 特記すべき地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。西側が開渠を介し 都市計画道路予定地を含み、南側側道が後退 を要するが、いずれも増減価要因とはならな い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％