鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

上田 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０９２０２０３ -40893	上田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西2.5m市道、中間画地		（都） (60,200)
b	１２１０６２０２０３ -47051	上田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m私道、東6m、北6m、三方路		（都） (70,200)
c	１２１０９２０２０３ -40920	上田市		更地	（　）	ほぼ整形	北9m市道、東7m、角地		（都）１低専 (60,80)
d	１２１０６２０２０３ -47201	上田市		建付地	（　）	長方形	西4m未舗装道路、中間画地		（都）１低専 (50,80)
e	１２１０５２０２０３ -36245	上田市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,651	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	28,787	100 [ 79.6]	36,165	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	36,900
b	(　 ) 42,273	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	39,843	100 [ 108.9]	36,587		37,300
c	(　 ) 41,027	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	39,832	100 [ 112.0]	35,564		36,300
d	(　 ) 34,181	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	33,511	100 [ 98.2]	34,125		34,800
e	(　 ) 29,433	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	28,856	100 [ 84.7]	34,068		34,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,000 円／㎡]

上田 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,528,826	463,688	2,065,138	1,887,000	178,138	（　0.9707） 172,919	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,458,380 円　　　　（　 15,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上田 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１低専	50 ％	80 ％	80 ％	226 ㎡	16.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ、平均面積４０㎡、全４戸、駐車場付。地域の標準的賃貸物件を考慮。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	80.00	100.0	80.00	1,400	112,000	1.0	112,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		224,000		224,000
								0

⑨年額支払賃料	224,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,688,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,688,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 161,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,526,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	224,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,106 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,528,826 円　　　　（　 11,189 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	上田４公０９７１７　　　　-5	1,123 ( 1,090)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 84.3]	100 [100.0]	1,388	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,401 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	上田４公０９７１７　　　　-11	1,208 ( 1,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 88.2]	100 [100.0]	1,427
c	上田４公０９７１７　　　　-6	1,191 ( 1,190)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.3]	100 [100.0]	1,388

上田 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	102,000 円	25,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	80,640 円	2,688,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,048 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 204,000 円	25,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	25,500 円	25,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,500 円	25,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 463,688 円　（　　　　　　 2,052 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,887,000 円（　　　　　 8,350 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,528,826 円
②総費用	463,688 円
③純収益　①－②	2,065,138 円
④建物等に帰属する純収益	1,887,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	178,138 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	172,919 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 765 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,458,380 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
上田 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

上田 -8

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　大井　邦弘

TEL.

鑑定評価額

8,140,000 円

１㎡当たりの価格

36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	上田市上田原字谷口８２７番６				②地積　(㎡)	226 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１低専 (50,80) （その他）
	1.2:1	住宅ＬＳ2	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域	東5m市道	水道、ガス、下水	赤坂上 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道背後に位置し、市営住宅
団地に隣接する住宅地域。

街

路

基準方位　北、５ｍ
市道

交通

施設

赤坂上駅北西方

700m

法令

規制

（都）１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した既成の住宅地域であり標準的使用は当面現状維持と予測。新型コロナの影響により先行き不透明だが、
幹線道路の整備が進捗し環境が整備されていることから比較的需要が強く、地価は横ばい基調と予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 36,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、上田原・川辺地区を中心とする千曲川左岸の住宅地域。需要者の中心は圏内の居住者であるが、市中心
部及び周辺市町村からの転入者も見られる。戸建住宅・共同住宅・市営住宅等が混在するほぼ熟成した住宅団地で、利
便性が良好なことから需要は根強く、周辺では宅地の開発分譲が進みつつあり、需給は堅調に推移している。市場の中
心価格帯は、土地のみの総額で８００万円～１２００万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域において多数の規範性の高い事例を収集でき、比準の過程も適切であるため、比準価格の信頼
性は高い。一方、対象地の周辺にはアパート等もみられるが、家賃水準が低く採算性に乏しい点を考慮すると価格に収
益性は反映され難いと思料する。よって、市場の実態及び対象不動産の個別性をより的確に反映している比準価格を重
視し収益価格は参考に止め、代表標準地との検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　上田 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,700 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[104.0]

100
[103.4]

[102.0]
100

37,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

利便性の高い中心部住宅地は上昇傾向にある
が、郊外に向かって弱含みとなっている。旧
郡部の下落幅が大きい。

上田市中心部及び塩田地区商業施設集積地域
の中間に位置し、利便性が良好であり、需要
は引き続き堅調。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -7.3
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

上田 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０６２０２０３ -47021	上田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m私道、中間画地		（都） (60,200)
b	１２１０６２０２０３ -47201	上田市		建付地	（　）	長方形	西4m未舗装道路、中間画地		（都）１低専 (50,80)
c	１２１０９２０２０３ -40920	上田市		更地	（　）	ほぼ整形	北9m市道、東7m、角地		（都）１低専 (60,80)
d	１２１０７２０２０３ -42518	上田市		更地	（　）	ほぼ台形	西6m私道、南4.2m、角地		（都）１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,544	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	28,237	100 [ 81.1]	34,818	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	35,500
b	(　 ) 34,181	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	33,511	100 [ 95.5]	35,090		35,800
c	(　 ) 41,027	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	39,832	100 [ 103.6]	38,448		39,200
d	(　 ) 41,118	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	39,920	100 [ 113.0]	35,327		36,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.9	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,000 円／㎡]

上田 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,506,904	541,150	1,965,754	1,805,600	160,154	（　0.9707） 155,461	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,109,220 円　　　　（　 13,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上田 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１低専	50 ％	80 ％	80 ％	226 ㎡	16.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ、平均面積４０㎡、全４戸、駐車場付、地域の標準的賃貸物件を考慮。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	80.00	100.0	80.00	1,299	103,920	1.0	103,920
							0.0	0
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		207,840		207,840
								0

⑨年額支払賃料	207,840 円　×　12ヶ月　＝　 2,494,080 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 115,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,609,280 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 104,371 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,504,909 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	207,840 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,995 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,506,904 円　　　　（　 11,092 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	上田４公０９７１７　　　　-6	1,191 ( 1,190)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,323	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,300 円/㎡　月額支払賃料（　 1,299 円/㎡）　基準階 1 F B
b	上田４公０９７１７　　　　-12	1,056 ( 1,055)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,173
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

上田 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	97,600 円	24,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	182,650 円	2,609,280　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 195,200 円	24,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	24,400 円	24,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,400 円	24,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 541,150 円　（　　　　　　 2,394 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,400,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,805,600 円（　　　　　 7,989 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,506,904 円
②総費用	541,150 円
③純収益　①－②	1,965,754 円
④建物等に帰属する純収益	1,805,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	160,154 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	155,461 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 688 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,109,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,800 円／㎡）