鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

上田 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０７２０２０３ -42356	上田市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、北4m、角地		（都）１低専 (60,80)
b	１２１０９２０２０３ -40867	上田市		更地	（　）	ほぼ整形	南8m市道、西3.8m、角地		｢調区｣１低専 (60,80)
c	１２１０７２０２０３ -42457	上田市		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	１２１０７２０２０３ -42509	上田市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		（都）近商 (90,240)
e	１２１０８２０２０３ -38800	上田市		更地	（　）	長方形	南7m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,383	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	37,793	100 [ 90.8]	41,622	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	42,500
b	(　 ) 47,121	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	43,550	100 [ 102.9]	42,323		43,200
c	(　 ) 53,153	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	51,605	100 [ 122.3]	42,195		43,000
d	(　 ) 46,186	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	46,325	100 [ 112.7]	41,105		41,900
e	(　 ) 61,288	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	59,108	100 [ 140.9]	41,950		42,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.2	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.7	環境　　　　 +32.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 42,700 円／㎡]

上田 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,409,540	439,158	1,970,382	1,783,400	186,982	（　0.9707） 181,503	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,630,060 円　　　　（　 17,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上田 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居準防	70 ％	200 ％	168 ％	204 ㎡	12.0 m x 15.0 m	前面道路：私道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫファミリータイプ、平均約４０㎡。４戸、駐車場付。地域の標準的建物を考慮した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	80.00	100.0	80.00	1,234	98,720	2.0	197,440
							1.0	98,720
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		197,440		394,880
								197,440

⑨年額支払賃料	197,440 円　×　12ヶ月　＝　 2,369,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,369,280 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 123,264 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,342,016 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	394,880 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,751 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 197,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 63,773 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,409,540 円　　　　（　 11,811 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	上田４公０９７１７　　　　-8	1,355 ( 1,280)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,303	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,271 円/㎡　月額支払賃料（　 1,234 円/㎡）　基準階 1 F B
b	上田０４０３５３３　　　　-2	1,624 ( 1,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [127.0]	100 [100.0]	1,279
c	上田４公０９７１７　　　　-7	1,037 ( 1,008)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,232

上田 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	96,400 円	24,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	73,958 円	2,465,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 192,800 円	24,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	24,100 円	24,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,100 円	24,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 439,158 円　（　　　　　　 2,153 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,100,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,783,400 円（　　　　　 8,742 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,409,540 円
②総費用	439,158 円
③純収益　①－②	1,970,382 円
④建物等に帰属する純収益	1,783,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	186,982 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	181,503 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 890 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,630,060 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
上田 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

上田 -5

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　宮本　吉豊

TEL.

鑑定評価額

8,690,000 円

１㎡当たりの価格

42,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	34,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	上田市常磐城３丁目１７３１番１０｢常磐城３－９－２｣				②地積　(㎡)	204 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) 準防（その他） (70,168)
	1:1.2	住宅Ｗ2	新旧の中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	東4.2m私道	水道、ガス、下水	上田 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 50 ｍ、南 120 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

上田市街地北西部に位置する
既成住宅地域。平坦ないし南
向き微傾斜地勢。

街

路

基準方位　北　　４
．２ｍ私道　

交通

施設

上田駅北西方

2.1km

法令

規制

（都）１住居
(70,168)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国道１８号線南側の既成住宅地域で安定的に推移している。周囲の街並みが古いこと、巡る道路の幅員が狭いこ
となどから有効需要が細く、地価は若干の弱含み傾向が予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 42,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北陸新幹線上田駅の圏域で、千曲川右岸地域のうち上田駅から直線距離にて３～４ｋｍ前後に及び、左岸
地域の御所、諏訪形、中之条地区を含む。そのうち、駅に近い中心市街地を取り囲む既成住宅地により強い代替競争関
係が作用する。近隣への需要者は地元の居住者が大半を占め、圏域外からの転入者は少ない。地域的に有効需要が細く
、地価は若干弱含み。土地は１０００万円前後、新築の戸建は２０００万円台半ばの物件が需要の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該近隣地域は戸建住宅が主体であるが、周囲にはアパートも散見される。建築されるアパートは遊休地利用の一方途
であるため、賃料は建物建築費を中心に決定される傾向が強い。また、賃料には持ち家に対する根強い需要が反映され
ず、住宅地価を捉え難い面もある。鑑定評価額は、一円の土地取引は自用目的が圧倒的中心をなしているので、比準価
格を中心に収益価格を参酌し、前年価格、代表標準地との均衡を踏まえ、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　上田 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,700 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[104.0]

100
[ 91.2]

[102.0]
100

42,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口総数、生産年齢人口は微減。老年人
口は増加が続く。新設住宅着工件数増加傾向
。

市街地で大型店の建築・開設などの動きは見
られない。常磐城地区の人口は前年比１．６
％、世帯数は同１．３％増加。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

上田 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０９２０２０３ -40867	上田市		更地	（　）	ほぼ整形	南8m市道、西3.8m、角地		（都）１低専 (60,80)
b	１２１０７２０２０３ -42457	上田市		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	１２１０７２０２０３ -42393	上田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		（都）１低専 (40,60)
d	１２１０６２０２０３ -47096	上田市		更地	（　）	不整形	北東5m私道、中間画地		（都） (60,200)
e	１２１０９２０２０３ -40818	上田市		更地	（　）	ほぼ台形	南6.3m道路、中間画地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,121	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	43,550	100 [ 103.8]	41,956	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	42,800
b	(　 ) 53,153	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	51,605	100 [ 122.7]	42,058		42,900
c	(　 ) 51,582	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	49,598	100 [ 117.0]	42,391		43,200
d	(　 ) 44,236	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	46,378	100 [ 113.4]	40,898		41,700
e	(　 ) 42,363	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	40,693	100 [ 97.8]	41,608		42,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 42,600 円／㎡]

上田 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,508,666	520,413	1,988,253	1,798,200	190,053	（　0.9707） 184,484	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,689,680 円　　　　（　 18,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上田 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居準防	70 ％	200 ％	168 ％	204 ㎡	12.0 m x 15.0 m	前面道路：私道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫファミリータイプ、平均面積４０㎡、全４戸、駐車場付。標準的賃貸建物を考慮。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,262	100,960	2.0	201,920
							1.0	100,960
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		201,920		403,840
								201,920

⑨年額支払賃料	201,920 円　×　12ヶ月　＝　 2,423,040 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 96,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,519,040 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 221,032 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,442,008 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	403,840 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,703 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 201,920 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 62,955 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,508,666 円　　　　（　 12,297 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	上田０４０３５３３　　　　-2	1,624 ( 1,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,318	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,300 円/㎡　月額支払賃料（　 1,262 円/㎡）　基準階 1 F B
b	上田４公０９７１７　　　　-11	1,208 ( 1,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,297
c	上田４公０９７１７　　　　-5	1,123 ( 1,090)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,286

上田 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	72,900 円	24,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	186,413 円	2,663,040　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 194,400 円	24,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	24,300 円	24,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,300 円	24,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	０

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 520,413 円　（　　　　　　 2,551 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,300,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,798,200 円（　　　　　 8,815 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,508,666 円
②総費用	520,413 円
③純収益　①－②	1,988,253 円
④建物等に帰属する純収益	1,798,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	190,053 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	184,484 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 904 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,689,680 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,100 円／㎡）