別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 上田 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上田 -4 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　久保田　修二   TEL.

鑑定評価額 9,980,000 円  １㎡当たりの価格 45,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上田市緑が丘１丁目３３７１番１９ ｢緑が丘１－６－１｣ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 都市計画道路 (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西3.5m市道 水道、ガス、下水 上田 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 熟成した既成住宅地域。 街 路 基準方位北　　　３ ．５ｍ市道 交通 施設 上田駅北西方 1.7km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) 都市計画道路 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成住宅地域であり、当面現状維持と予測する。地価は割安感のある郊外住宅地と競合する中、利便性 の良好な地域であることから、下げ止まりから横這いに向かうものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧市街地北部を中心に上田駅を最寄駅とする圏域内に位置する住宅地域。需要者の中心は３０～４０代の 勤労者が中心で、既存の宅地を分割する建売もみられる。新型コロナの影響は限定的で、需要は一時期減退していたが ＳＣ、文教施設との接近性に恵まれた住宅地として下げ止まり、横這い傾向で推移している。市場の中心価格帯は、土 地の総額で９百万円～１千２百万円程度となっているが、最近は総額を抑えた小規模な宅地分譲も増えつつある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において多数の規範性の高い事例を収集でき、比準の過程も適切であるため、比準価格の信頼 性は高い。一方、地域要因に基づき市場参加者の意思決定過程を考察すると、収益力が価格に与える影響は小さく、収 益性は反映され難いと思料する。よって、収益価格は試算せず市場の実態及び対象不動産の個別性をより的確に反映し ている比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上田 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,200 円／㎡ [101.5] 100 100 [101.0] 100 [137.4] [102.0] 100 45,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口総数、生産年齢人口は微減を続ける 一方、老年人口は増加の一途。新設住宅着工 戸数１～９月は増加。土地取引件数は増加傾 向。 特記すべき地域要因の変動はない。 都市計画道路の区域内にあるため、建築の際 は都市計画法第５３条の許可が必要である。 他に個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％