別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 上田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上田 -3 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　宮本　吉豊   TEL.

鑑定評価額 7,580,000 円  １㎡当たりの価格 38,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上田市御所字中満丁２５０番８ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北4m市道 水道、ガス、下水 三好町 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.2 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 駅、幹線県道等に近く利便性 の高い住宅地域。平坦地勢。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道　 交通 施設 三好町駅南方 260m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外型の住宅地域であるが、このところ宅地化の動きは緩慢である。今後も現状維持的な推移が思料されるが、 付近一円の住宅地需要は底堅く、地価は横ばい基調が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北陸新幹線上田駅の圏域で、上田駅から直線距離にて３～４ｋｍの平坦地に及ぶ。そのうち、千曲川左岸 の諏訪形、御所、中之条地区の平坦地を需給の中心とする。需要者は上田市在住の２０～４０代の勤労者を主とするが 、圏域外からの転入者もみられる。土地については７００～１０００万円程度、新築戸建住宅は２０００万円台半ばの 物件が需要の中心と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅敷地としての利用を中心とする地域で、散見される賃貸共同住宅は遊休地利用の一方途として建築される傾向 が強い。土地価格に見合うような賃料は見込めず、本標準地は賃貸共同住宅を建てるには画地規模がやや小さいことも あって収益価格の試算は行わなかった。本件においては、唯一の試算価格としての比準価格に再吟味再検討を行って適 正価格に接近するものである。鑑定評価額は代表標準地、前年価格との均衡を踏まえ、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,700 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [104.0] 100 [ 99.0] [100.0] 100 38,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口総数、生産年齢人口は微減。老年人 口は増加が続く。新設住宅着工件数増加傾向 。 御所地区の人口、世帯数はほぼ横ばい。令和 元年１０月、鉄橋が落ちて不通となった上田 電鉄別所線上田駅－城下駅間は令和３年３月 復旧。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％