別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松本 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松本 9-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　郷間　智吏   TEL.

鑑定評価額 113,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松本市大字笹賀５６５２番１０１ ②地積 　(㎡) 4,919   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 松本市景観計画 (70,200) 台形 1:1.5 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ工業団地 西10m市道、南側道 水道、ガス、下水 南松本 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 南松本駅西方 3.6km 法令 規制 工専 (60,200) 松本市景観計画 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場が建ち並ぶ工業団地として熟成しており、地域要因に格別の変動は認められない。企業の設備投 資の動向から、当面は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、松本市及びその周辺市に所在する工業地域のほか混在地域も含む圏域。需要者は自己利用を目的 に購入する企業・事業者等が中心である。企業・事業者等は、事業内容や事業規模に応じて、必要となる面積を有する 工場等を建設して利用することが一般的であるが、事業内容や事業規模は需要者によって異なる。したがって、取引の 対象となる敷地規模はばらつきがあり、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己利用の中小規模の工場等が建ち並ぶ工業団地に所在しており、工場の賃貸がないことから賃貸事例の 収集が困難であり、総収益の査定に説得力が認められないため収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似性を有す る同一需給圏内の取引事例に基づき試算されており、市場の取引実態を反映した説得力の高い価格である。よって、比 準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナの影響で厳しい状況にある が、持ち直しの動きが続いている。企業の一 部では設備投資の動きがみられ、土地需要も 回復傾向である。 Ｉ．Ｃ．及び主要幹線道路への接近性等が標 準的な工業地であるが、地域要因に変動はな い。地価水準については横ばい傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％