鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松本 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０６２０２０２ -48204	松本市		更地	（　）	長方形	西10m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
b	１２１０１２０２０２ -39772	松本市		更地	（　）	長方形	西4.5m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
c	１２０１１２０２０２ -41628	松本市		底地	（　）	ほぼ整形	北6m市道、西10.2m、東3m、三方路		｢調区｣ (70,200)
d	１２１０７２０２０２ -43328	松本市		更地	（　）	長方形	東5.3m市道、西5m、二方路		｢調区｣ (70,200)
e	１２１０１２０２０２ -39710	松本市		建付地	（　）	不整形	南19m県道、西10.1m、北西6.6m、三方路		｢調区｣ (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,248	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	37,583	100 [ 100.0]	37,583	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	37,600
b	(　 ) 38,100	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	38,252	100 [ 94.7]	40,393		40,400
c	(　 41,362) 41,362	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	39,756	100 [ 100.0]	39,756		39,800
d	(　 ) 31,454	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	30,305	100 [ 78.4]	38,654		38,700
e	(　 ) 32,368	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	30,827	100 [ 81.4]	37,871		37,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.3	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.4	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.7	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,900 円／㎡]

松本 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,158,089	667,680	2,490,409	1,793,220	697,189	（　0.9725） 678,016	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	12,792,755 円　　　　（　 18,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松本 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	150.00	Ｓ1	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
｢調区｣松本市景観計画	60 ％	200 ％	200 ％	712 ㎡	18.2 m x 33.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗建物（敷地内駐車場付）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	100.0	150.00	1,870	281,000	5.0	1,405,000
							1.0	281,000
～

～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		281,000		1,405,000
								281,000

⑨年額支払賃料	281,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,372,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,372,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 279,876 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,092,124 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,405,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,884 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 281,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 53,081 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,158,089 円　　　　（　 4,436 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松本（店）　　　　-24	2,294 ( 2,291)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,951	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,910 円/㎡　月額支払賃料（　 1,870 円/㎡）　基準階 1 F B
b	安曇野（店）　　　　-1	2,679 ( 2,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,864
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松本 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	123,500 円	24,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	134,880 円	3,372,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 187,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 172,900 円	24,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	24,700 円	24,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,700 円	24,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 667,680 円　（　　　　　　 938 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,700,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,793,220 円（　　　　　 2,519 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,158,089 円
②総費用	667,680 円
③純収益　①－②	2,490,409 円
④建物等に帰属する純収益	1,793,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	697,189 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	678,016 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 952 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,792,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
松本 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松本 5-15

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　茅野　武弘

TEL.

鑑定評価額

27,300,000 円

１㎡当たりの価格

38,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松本市梓川倭４４５番８外				②地積　(㎡)	712 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		｢調区｣ (60,200) （その他）松本市景観計画
	台形 1:2	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、飲食店舗等が見られる路線商業地域	東11m市道	水道、下水	梓橋 3.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 400 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１１ｍ　市道

交通

施設

梓橋駅南西方

3.8km

法令

規制

｢調区｣
(60,200)
松本市景観計画

⑤地域要因の将
　来予測

郊外幹線道路沿いの路線商業地域で、店舗間競争が激しく地価下落が続いていた。近年では背後住宅価格との関
連と店舗入替など繁華性の回復も見られたが、コロナ禍で地価は再び弱含みに反転した。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は梓川地区及びその近隣の路線商業地域。需要者の中心は梓川地区近辺において沿道型の店舗等を経営しよ
うとする事業者が主体。郊外農村部、特に梓川地区を中心とした近隣居住者等対象の路線商業地域として堅調な商業地
需要を内包している。土地需要自体はやや弱含み傾向で、昨今の景気動向から等から地価動向は下落継続中。中心とな
る価格帯については近隣地域内における取引がほとんど無いところから見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格を求めるに当たっては、近隣地域内における取引事例が見当たらないところから、周辺の住宅系地域、松本市
郊外農村部の幹線街路沿いの事例等より求めた。郊外型路線商業地域のため商業用不動産の賃貸市場は未成熟な地域で
あるところから、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通
りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松本 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 30,200 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[ 77.5]

[100.0]
100

38,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による経済活動停滞から景況感は緩
やかに回復しているが、収束時期は見通せず
、市場は不透明で需要は様子見

松本市郊外農村部の路線商業地として位置づ
けられるも、地域内地価は商業地需要の低迷
を背景として下落基調にある。

個別的要因に変動は無い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

松本 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０６２０２０２ -48204	松本市		更地	（　）	長方形	西10m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
b	１２１０１２０２０２ -39772	松本市		更地	（　）	長方形	西4.5m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
c	１２０１１２０２０２ -41628	松本市		底地	（　）	ほぼ整形	北6m市道、西10.2m、東3m、三方路		｢調区｣ (70,200)
d	１２０１０２０２０２ -39419	松本市		建付地	（　）	長方形	北14.5m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,248	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	37,583	100 [ 99.9]	37,621	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	37,600
b	(　 ) 38,100	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	38,252	100 [ 94.7]	40,393		40,400
c	(　 41,362) 41,362	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	39,756	100 [ 96.3]	41,283		41,300
d	(　 ) 22,388	100 [ 70.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	32,143	100 [ 100.3]	32,047		32,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.3	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.7	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	転売目的割安取引	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	転売目的割安取引	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,400 円／㎡]

松本 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			幹線市道沿いの路線商業地域であるため原価法の適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,152,470	667,940	2,484,530	1,793,220	691,310	（　0.9725） 672,299	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	12,684,887 円　　　　（　 17,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松本 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	150.00	Ｓ1	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
｢調区｣松本市景観計画	60 ％	200 ％	200 ％	712 ㎡	18.2 m x 33.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、敷地内に駐車場を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	100.0	150.00	1,870	280,500	5.0	1,402,500
							1.0	280,500
～

～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		280,500		1,402,500
								280,500

⑨年額支払賃料	280,500 円　×　12ヶ月　＝　 3,366,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,366,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 279,378 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,086,622 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,402,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,861 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 280,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 52,987 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,152,470 円　　　　（　 4,428 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	安曇野（店）　　　　-1	2,679 ( 2,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,966	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,910 円/㎡　月額支払賃料（　 1,870 円/㎡）　基準階 1 F B
b	安曇野（店）　　　　-5	1,358 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [115.0]	100 [ 80.0]	1,845
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松本 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	123,500 円	24,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	134,640 円	3,366,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 187,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 172,900 円	24,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	24,700 円	24,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,700 円	24,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 667,940 円　（　　　　　　 938 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,700,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,793,220 円（　　　　　 2,519 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,152,470 円
②総費用	667,940 円
③純収益　①－②	2,484,530 円
④建物等に帰属する純収益	1,793,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	691,310 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	672,299 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 944 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,684,887 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,800 円／㎡）