鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松本 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００６２０２０２ -42535	松本市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.3m市道、南4.5m、角地		１住居 (70,160)
b	１２１０７２０２０２ -43303	松本市		建付地	（　）	不整形	東6.1m市道、中間画地		商業 (90,366)
c	１２１０４２０２０２ -48687	松本市		更地	（　）	長方形	西5.4m市道、中間画地		商業 (90,324)
d	１２００４２０２０２ -47014	松本市		建付地	（　）	不整形	北4.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	１２１０３２０２０２ -36918	松本市		更地	（　）	台形	南西7.6m市道、南3.9m、角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,998	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	56,581	100 [ 90.3]	62,659	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,700
b	(　 ) 69,231	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	81,041	100 [ 123.8]	65,461		65,500
c	(　 ) 67,971	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	68,243	100 [ 105.9]	64,441		64,400
d	(　 ) 53,010	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	59,784	100 [ 87.3]	68,481		68,500
e	(　 ) 86,200	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	82,263	100 [ 122.8]	66,989		67,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +18.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,600 円／㎡]

松本 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,429,686	1,200,536	4,229,150	3,811,500	417,650	（　0.9725） 406,165	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	7,663,491 円　　　　（　 33,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松本 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工松本市景観計画	60 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	9.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロアー貸し）、２・３階：事務所（フロアー貸し）、駐車場は敷地外を想定

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

標準的な建物を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	80.0	80.00	2,285	182,800	3.0	548,400
							1.0	182,800
2～ 3	事務所	100.00	85.0	85.00	1,828	155,380	1.0	155,380
							1.0	155,380
～

～

～

計		300.00	83.3	250.00		493,560		859,160
								493,560

⑨年額支払賃料	493,560 円　×　12ヶ月　＝　 5,922,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,922,720 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 592,272 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,330,448 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	859,160 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,732 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 493,560 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 91,506 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,429,686 円　　　　（　 23,505 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松本（店）　　　　-22	2,277 ( 2,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,211	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,330 円/㎡　月額支払賃料（　 2,285 円/㎡）　基準階 1 F B
b	松本（店）　　　　-15	2,506 ( 2,419)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,457
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松本 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	262,500 円	52,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	296,136 円	5,922,720　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 116,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 420,000 円	52,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	52,500 円	52,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,500 円	52,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,200,536 円　（　　　　　　 5,197 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,811,500 円（　　　　　 16,500 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,429,686 円
②総費用	1,200,536 円
③純収益　①－②	4,229,150 円
④建物等に帰属する純収益	3,811,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	417,650 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	406,165 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,758 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,663,491 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
松本 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松本 5-13

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　大日方　一成

TEL.

鑑定評価額

14,900,000 円

１㎡当たりの価格

64,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松本市庄内２丁目３４９０番１８｢庄内２－２－４２｣				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）松本市景観計画
	1:2.5	店舗、事務所兼住宅Ｓ3	店舗、工場、一般住宅等が混在する路線商業地域	西7m市道	水道、ガス、下水	松本 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中小規模の事業所が混在する
住商工混在地域

街

路

７ｍ市道

交通

施設

松本駅南東方

1.2km

法令

規制

準工
(60,200)
松本市景観計画

⑤地域要因の将
　来予測

接面道路の拡幅整備が進みつつあり、すぐ南方の地域まで供用開始されている。現時点においては近隣地域の繁
華性は低迷しているが、将来的には繁華性が回復して地価上昇に向かうものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、松本市中心部や近郊に位置する商業地域又は商住混在地域である。中心的な需要者は、店舗又は事務所
等を建設する目的の事業者であるが、併用住宅や一般住宅建設目的の需要も想定可能である。近隣地域は、都市計画道
路の制限のために建物の更新が進まず、繁華性が減退していたが、南方に近接する地域では道路拡幅が完了して繁華性
が回復している。画地規模や形状が様々であるため、市場での需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、自用の商業施設・併用住宅・一般住宅等が多く、自用目的の取引が中心であり、賃貸用商業施設用地とし
ての需要は少ないため、賃貸用のテナントビルの建設を想定して求めた収益価格の規範性はやや劣る。比準価格は、近
接する類似地域で現実に生起した取引事例に基づいて試算したもので、実証的で規範性が高い。以上より、比準価格に
比重を置き、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松本 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 68,700 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[107.0]

[100.0]
100

64,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業地域は、大型商業施設との競合やコロナ
禍の影響により商況劣るが、中心市街地の利
便性の高い地域は住宅地としての需要も想定
可能。

接面する市道は都市計画道路であり、既に南
方地域では拡幅部分の供用が開始されている
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

松本 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０７２０２０２ -43303	松本市		建付地	（　）	不整形	東6.1m市道、中間画地		商業 (90,366)
b	１２１０５２０２０２ -36764	松本市		底地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、中間画地		１住居地区計画 (70,200)
c	１２１０７２０２０２ -43040	松本市		更地	（　）	長方形	南5.5m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	１２０１０２０２０２ -39458	松本市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.3m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,231	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	81,041	100 [ 119.6]	67,760	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,800
b	(　 45,370) 75,617	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,541	100 [ 112.2]	67,327		67,300
c	(　 ) 71,500	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	69,025	100 [ 109.8]	62,864		62,900
d	(　 ) 63,518	100 [ 115.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	54,312	100 [ 82.6]	65,753		65,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	隣地購入	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -14.0
d	隣地購入	％／月 +0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,000 円／㎡]

松本 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,583,548	1,216,505	4,367,043	3,960,120	406,923	（　0.9725） 395,733	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	7,466,660 円　　　　（　 32,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松本 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工松本市景観計画	60 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	9.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階事務所フロアー貸し、駐車場は敷地外に別途借り受けを想定した。

⑦有効率　 76.7 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	70.0	70.00	2,556	178,920	5.0	894,600
							0.0	0
2～ 2	事務所	100.00	80.0	80.00	2,130	170,400	2.0	340,800
							0.0	0
3～ 3	事務所	100.00	80.0	80.00	1,960	156,800	2.0	313,600
							0.0	0
～

～

計		300.00	76.7	230.00		506,120		1,549,000
								0

⑨年額支払賃料	506,120 円　×　12ヶ月　＝　 6,073,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 230.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,073,440 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 504,096 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,569,344 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,549,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,204 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,583,548 円　　　　（　 24,171 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松本（事）　　　　-1	1,886 ( 1,822)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,143	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,170 円/㎡　月額支払賃料（　 2,130 円/㎡）　基準階 2 F B
b	松本（事）　　　　-10	2,411 ( 2,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [116.0]	100 [ 95.0]	2,188
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松本 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	270,500 円	54,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	273,305 円	6,073,440　×　　　　 4.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 131,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 432,800 円	54,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	54,100 円	54,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,100 円	54,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,216,505 円　（　　　　　　 5,266 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,100,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,960,120 円（　　　　　 17,143 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,583,548 円
②総費用	1,216,505 円
③純収益　①－②	4,367,043 円
④建物等に帰属する純収益	3,960,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	406,923 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	395,733 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,713 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,466,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,300 円／㎡）