別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 松本 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松本 -31 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　宮坂　祐里   TEL.

鑑定評価額 6,860,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松本市大字今井字合戦場３２４５番２４外 ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 松本市景観計画 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 広丘 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.6 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 広丘駅北西方 4.2km 法令 規制 １中専 (60,160) 松本市景観計画 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域との境界付近に存する郊外の住宅団地で、今後も新たな開発等は少なく、現状推移と思われる。 郊外地域の供給は多いが、地価の割安感から需要は根強く、地価は横這い傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松本市郊外、塩尻市郊外、安曇野市及び山形村の住宅地域一帯である。需要者の中心は、松本市及び周 辺市町村居住の一次取得者である。需給動向は、調整区域や周辺村部等も含めて民間の分譲等は多いが、地価の割安感 から、利便性の高い地域からの需要の波及も見られ、需要は底堅い。需給の中心となる価格帯は、土地は７００万円～ ８００万円程度、新築の戸建物件で２５００～３０００万円程度が標準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は郊外に存する住宅地域で、自己利用を目的とする戸建住宅が建ち並んでおり、共同住宅は見受けられず賃貸 市場は未成熟であるため、収益還元法は適用しない。比準価格は実際の取引事例に基づき実証的である。当該地域は、 自用目的の取引が中心であって、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。以上より、市 場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松本 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,400 円／㎡ [101.3] 100 100 [102.0] 100 [106.1] [103.0] 100 30,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は緩和されつつあるが、景 気の不透明感が続く。松本市の人口は微減傾 向で、市街地地域では住宅地需要が堅調だが 、二極化が顕著。 地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％