別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 松本 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松本 -29 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　宮坂　祐里   TEL.

鑑定評価額 6,610,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松本市大字内田字前門田１７８９番１外 ②地積 　(㎡) 497   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 松本市景観計画 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 北東7.8m市道 水道、下水 村井 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．８ｍ市道 交通 施設 村井駅南東方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 松本市景観計画 ⑤地域要因の将 　来予測 松本市南部の東山裾に位置する市街化調整区域内の農家集落地域で、当面は現状推移と予測する。地価の底値感 も出てきているが、農家住宅に対する需要は弱く、需給は弱含み傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 土砂災害警戒区域　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松本市郊外及び塩尻市郊外における市街化調整区域内の農家集落地域一帯と判断した。需要者は、農家住 宅については、地縁性を有する個人が中心で、外部からの流入は限定的であるが、移住目的需要も想定可能。需給動向 は、顕在化する供給は少ないものの、地縁性の高さと高齢化の進展等から、既存の農家住宅に対する需要は弱く、需給 は弱含み傾向。需要の中心となる価格帯は、取引規模、用途、取引事情等個別性が強いため一定の水準は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、農家住宅が多い集落地域で賃貸市場が未成熟であるのに加え、市街化調整区域内に存することから共同住 宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。比準価格は、現実の取引事例に基づき、実証的である。当該地域 は、自用目的の取引が中心であって取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。以上より、 市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松本 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,100 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [123.5] [100.0] 100 13,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は緩和されつつあるが、景 気の不透明感が続く。松本市の人口は微減傾 向で、市街地地域では住宅地需要が堅調だが 、二極化が顕著。 地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％