別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 松本 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松本 -27 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　真子　浩   TEL.

鑑定評価額 5,540,000 円  １㎡当たりの価格 16,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松本市大字和田字町ノ内１７５３番１ ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 松本市景観計画 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する既成住 宅地域 西4m市道、北側道 水道、下水 南松本 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 南松本駅西方 5.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 松本市景観計画 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既存住宅地域であり、当面は現状にて推移と予測。農家住宅に対する需要は弱いが、既存の 農家住宅を細分化して宅地分譲する例も見られ、地価は安定的に推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松本市及び塩尻市の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は地域に地縁性を有する個人が主 であるが、既存住宅地を分割して分譲する目的の不動産業者等も考えられる。高齢化の進展等から潜在的な供給が認め られる一方、既存の農家住宅に対する需要は低調である。ただし、既存の住宅地を分割販売するような例も見受けられ る。需要の中心となる価格帯は、取引規模、用途、取引事情等個別性が強いため一定の水準は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、既成集落地域で賃貸市場が未成熟であるのに加え、市街化調整区域に存することから共同住宅の想定は非 現実的であり、収益価格は試算しない。比準価格は、類似地域内の実際の取引事例に基づき実証的で、比準の過程も妥 当である。当該地域においては、自用目的の取引が中心であって、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一 般的と認められる。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は減少傾向、世帯数は増加傾向で推 移している。高齢化率は県平均より低く、不 動産需要は総じて堅調である。 地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％