別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松本 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松本 -21 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　矢崎　敏臣   TEL.

鑑定評価額 8,140,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松本市波田字巾下４２３５番５外 ②地積 　(㎡) 465   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 松本市景観計画 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が散在する住宅地域 北5m市道 水道、下水 渕東 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道　 交通 施設 渕東駅北東方 250m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 松本市景観計画 ⑤地域要因の将 　来予測 本地域は旧波田町の西方に位置し、農家住宅の中に一般住宅も見られる既存集落地域。松本市中心部への接近性 等住宅地としての利便性が劣ることから需要は弱く、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街化調整区域内で、波田地区及びその周辺地区の住宅地域。需要者は地縁のある市内在住者や周辺市町 村の一次取得者が中心と思料される。本地域は松本市中心部から離れており、さらに波田地区内でも西端に存し立地条 件が劣ることから需要は引き続き弱含みである。需給の中心価格帯は、個別性が強いため一定の水準は見い出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域は農家住宅を中心とする既存集落地域で、戸建住宅の賃貸物件は稀であり賃貸市場が未成熟なこと、また市街化 調整区域に編入されたことで新たな収益物件の建物想定は非現実的であることから収益還元法は適用しない。自用の戸 建住宅取得を目的とした取引が中心となるため、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松本 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,100 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [ 94.1] [100.0] 100 17,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松本市における市場は新型コロナウイルス感 染症の影響を受けているが、住宅地の影響度 は商業地に比べて少ない。 価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変 化は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％