別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 松本 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松本 -20 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　宮坂　祐里   TEL.

鑑定評価額 7,220,000 円  １㎡当たりの価格 31,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松本市梓川倭７番３７ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 松本市景観計画 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模の一般住宅が 建ち並ぶ新興住宅地 域 北6m市道 水道、下水 一日市場 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の区画整然とした住宅団 地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 一日市場駅南西方 2.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 松本市景観計画 ⑤地域要因の将 　来予測 大型商業施設に近接し、利便性が高い郊外の分譲住宅団地で、今後も現状を維持するものと思われる。市街化調 整区域であるため供給は限定的だが、安曇野市との競合もあり、地価は横這いで推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松本市西部郊外地域及び安曇野市等の住宅地域が中心であるが、松本市梓川地区の住宅地に強い代替性 が認められる。需要者は、松本市及び近隣市町村に居住する一次取得者が中心である。需給動向は、住環境が良好で利 便性も高く、地価が割安なため根強い需要がある。一方で市街化調整区域のため宅地供給は限定的だが、安曇野市との 競合もあり、需給は均衡している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで７００～８００程度が標準的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域には共同住宅が存在せず、市街化調整区域のため賃貸共同住宅の建築は想定困難であることから、収益価格の 試算は行わなかった。比準価格は、近接する類似地域における現実の取引事例に基づいて試算したもので、市場の実態 を反映して規範性が高い。また、近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。 以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松本 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,100 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [ 53.4] [100.0] 100 30,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は緩和されつつあるが、景 気の不透明感が続く。松本市の人口は微減傾 向で、市街地地域を中心に住宅地需要は堅調 である。 地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％