鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松本 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０７２０２０２ -43084	松本市		更地	（　）	台形	北4m市道、西3m、角地		１中専 (70,160)
b	１２１０４２０２０２ -49062	松本市		更地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１２０１１２０２０２ -41589	松本市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8.1m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	１２０１０２０２０２ -39359	松本市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.2m未舗装道路、中間画地		２中専 (60,160)
e	１２００７２０２０２ -40130	松本市		更地	（　）	ほぼ整形	北5m市道、西1.5m、東3.6m、三方路		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,279	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	46,841	100 [ 98.0]	47,797	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	49,200
b	(　 ) 45,366	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	53,219	100 [ 101.3]	52,536		54,100
c	(　 ) 71,019	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	69,295	100 [ 134.2]	51,636		53,200
d	(　 ) 52,632	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	55,076	100 [ 98.5]	55,915		57,600
e	(　 ) 49,715	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	50,770	100 [ 100.8]	50,367		51,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.1	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.6	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.9	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,800 円／㎡]

松本 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,814,545	539,030	2,275,515	1,983,170	292,345	（　0.9720） 284,159	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,683,180 円　　　　（　 28,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松本 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専松本市景観計画	60 ％	200 ％	200 ％	198 ㎡	15.0 m x 9.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫファミリータイプ、平均専有面積４５㎡、４戸敷地内に２台分の駐車場を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	90.00	100.0	90.00	1,336	120,240	1.0	120,240
							1.0	120,240
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		240,480		240,480
								240,480

⑨年額支払賃料	240,480 円　×　12ヶ月　＝　 2,885,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,885,760 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 187,574 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,698,186 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	240,480 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,248 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 240,480 円　×　　 93.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 114,111 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,814,545 円　　　　（　 14,215 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松本（共）　　　　-304	1,210 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,274	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,394 円/㎡　月額支払賃料（　 1,336 円/㎡）　基準階 1 F B
b	松本（共）　　　　-112	1,457 ( 1,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,457
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松本 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,800 円	28,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	115,430 円	2,885,760　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 229,600 円	28,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 539,030 円　（　　　　　　 2,722 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,983,170 円（　　　　　 10,016 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,814,545 円
②総費用	539,030 円
③純収益　①－②	2,275,515 円
④建物等に帰属する純収益	1,983,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	292,345 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	284,159 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,435 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,683,180 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
松本 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松本 -19

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　矢崎　敏臣

TEL.

鑑定評価額

10,500,000 円

１㎡当たりの価格

52,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	42,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松本市大字島内字南原４００１番２				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）松本市景観計画
	台形 1.5:1	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域	南東6m市道	水道、下水	島内 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　６ｍ
市道

交通

施設

島内駅南方

1.0km

法令

規制

２中専
(60,200)
松本市計画計画

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は松本市の西部付近に存する住宅地域で、周辺の住環境の整備が進行中。当面は現状を継続するものと
予測され、地価動向についてはやや上昇傾向。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は松本市西部付近に存し地域要因の類似する住宅地域。需要者の中心は、松本市内の一次取得者のほか周辺
市町村からの転入者も含まれる。需給動向は、特に住環境の優る地域に対する根強い需要があるものの、全体として需
給バランスが引き締まりつつある。地価については、やや上昇傾向で推移している。需給の中心価格帯は、土地の個別
性にもよるが土地のみで総額１０００万円～１１００万円前後と思料される。新築戸建で３３００万円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と類似性の認められる現実に取引が行われた事例を収集し求められたもので、信頼性は高い。一
方、収益価格は理論的ではあるものの想定要素が多く、また対象標準地の存する住宅地域は収益性より居住の快適性、
利便性等が重視されることから相対的に説得力は劣るものと判断した。以上より、当該地域の市場の実態を反映した比
準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松本 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 61,100 円／㎡

[101.0]
100

100
[102.0]

100
[118.0]

[103.0]
100

52,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

松本市における市場は新型コロナウイルス感
染症の影響を受けているが、住宅地について
はその影響度は商業地に比べて少ない。

特に大きな変動要因はみられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

松本 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０４２０２０２ -48611	松本市		更地	（　）	ほぼ台形	西8m市道、北5m、角地		１住居 (70,200)
b	１２１０７２０２０２ -43084	松本市		更地	（　）	台形	北4m市道、西3m、角地		１中専 (70,160)
c	１２１０３２０２０２ -36914	松本市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北西6m、角地		１中専地区計画等 (70,200)
d	１２０１０２０２０２ -39480	松本市		建付地	（　）	不整形	南4.2m市道、中間画地		１住居 (60,168)
e	１２０１０２０２０２ -39359	松本市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.2m未舗装道路、中間画地		２中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,769	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 94.6]	61,250	100 [ 115.6]	52,984	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	54,600
b	(　 ) 46,279	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	46,841	100 [ 96.0]	48,793		50,300
c	(　 ) 71,429	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	68,888	100 [ 122.0]	56,466		58,200
d	(　 ) 26,157	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 84.2]	44,512	100 [ 90.9]	48,968		50,400
e	(　 ) 52,632	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	55,076	100 [ 97.6]	56,430		58,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -5.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -15.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,900 円／㎡]

松本 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,814,545	539,030	2,275,515	1,983,170	292,345	（　0.9720） 284,159	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,683,180 円　　　　（　 28,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松本 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専松本市景観計画	60 ％	200 ％	200 ％	198 ㎡	15.0 m x 9.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積４５㎡程度のファミリータイプ２ＤＫ、４世帯、敷地内に２台分の駐車場を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	90.00	100.0	90.00	1,336	120,240	1.0	120,240
							1.0	120,240
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		240,480		240,480
								240,480

⑨年額支払賃料	240,480 円　×　12ヶ月　＝　 2,885,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,885,760 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 187,574 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,698,186 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	240,480 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,248 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 240,480 円　×　　 93.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 114,111 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,814,545 円　　　　（　 14,215 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松本（共）　　　　-108	1,443 ( 1,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,489	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,394 円/㎡　月額支払賃料（　 1,336 円/㎡）　基準階 1 F B
b	松本（共）　　　　-112	1,457 ( 1,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,388
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松本 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,800 円	28,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	115,430 円	2,885,760　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 229,600 円	28,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 539,030 円　（　　　　　　 2,722 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,983,170 円（　　　　　 10,016 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,814,545 円
②総費用	539,030 円
③純収益　①－②	2,275,515 円
④建物等に帰属する純収益	1,983,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	292,345 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	284,159 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,435 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,683,180 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,700 円／㎡）