別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松本 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松本 -10 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　郷間　智吏   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松本市梓川梓２８７０番 ②地積 　(㎡) 892   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 松本市景観計画 1:1.5 住宅 ＬＳ2 農家住宅が建ち並ぶ 県道沿いの住宅地域 南東7.5m県道、北東側道 水道、下水 波田 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ県道 交通 施設 波田駅北方 2.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 松本市景観計画 ⑤地域要因の将 　来予測 既存の農家集落地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。農家住宅に対する需要は弱いが、地価は底 値感が出てきており、地価水準は横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 土砂災害警戒区域　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、松本市の市街化調整区域内及び安曇野市郊外の農家集落地域である。需要者の中心は地縁的選好 性を有する地元居住者やその親族等である。利便性が劣る農家集落地域では、高齢化が進み人口も減少傾向であり、土 地需要は減退している一方で、利便性等が優る地域では一定の需要が認められ二極化が進んでいる。当該地域では、取 引が少なく成約する場合でも個別事情が反映されることが多いため、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己利用の農家住宅を主体とする既成集落に所在しており、賃貸市場が未成熟で、行政的条件により収益 物件の想定が困難であることから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似性を有する同一需給圏内の取引事例 に基づき試算されており、市場の取引実態を反映した説得力の高い価格である。よって、比準価格を採用して、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松本 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,100 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [133.0] [100.0] 100 12,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナの影響で厳しい状況にある が、持ち直しの動きが続いている。調整区域 は利便性の優劣によって二極化の様相である 。 松本市郊外の農家集落地域で、地域要因に特 段の変動はない。地価水準は横ばい傾向であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％