別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松本 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松本 -7 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　朝倉　宏典   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 71,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松本市巾上５４４番６ ｢巾上９－１３｣ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 松本市景観計画 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅、事務所等が密 集する駅裏の住宅地 域 東4m私道 水道、ガス、下水 松本 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 松本駅に近接する住宅地域 街 路 基準方位　北、　４ ｍ私道 交通 施設 松本駅南西方 450m 法令 規制 ２住居 (60,160) 松本市景観計画 ⑤地域要因の将 　来予測 松本駅近くの利便性の高い住宅地域である。周辺では道路整備等が行われており、交通利便性の更なる向上が見 込まれる。駅との接近性にも優れ根強い需要が存するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として松本市中心市街地又は近郊の住宅地域である。需要者の中心は松本市居住者が中心で４０代前後 の二次取得者が過半である。駅からの交通利便性を重視する需要者も想定される。松本駅から比較的近く、稀少性から 供給が極めて限られており、底堅い需要が見受けられる。需要の中心となる価格帯は、土地で１１００万円程度、新築 の戸建物件については３０００～３５００万円と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域には共同住宅も存在するが例外的であり、又、対象標準地の規模は小さく賃貸共同住宅の敷地としては不向き のため収益価格は試算しなかった。松本駅に近接する住宅地は収益性より利便性を重視して価格が形成されるため、収 益価格が求められなくとも不都合はないものと思料する。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松本 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,800 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [126.7] [102.0] 100 71,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松本市の人口は微減で推移。高齢化率は県平 均より低い。需給は市街地及び近郊で比較的 堅調である。 ＪＲ松本駅アルプス口に接近する住宅地域で 希少性が高く、土地の需給は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -4.1 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.1 ％  ％