別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 長野 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 9-1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　塚田　賢治   TEL.

鑑定評価額 26,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 11,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市篠ノ井岡田字西中条４５７番１ ②地積 　(㎡) 1,832   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 2:1 工場 中規模工場が建ち並 ぶ街区整然とした工 業団地 北6.4m市道、東側道 水道、下水 篠ノ井 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周りには農地も多く見られる 住宅地に隣接する小規模な工 業団地 街 路 ６．４ｍ市道 交通 施設 篠ノ井 1.7km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の製造工場や物流倉庫、営業所等が集まる小規模な工業団地で、街路条件やＩ．Ｃ．への接近性等はやや 劣る。地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長野市を中心に隣接する須坂市、千曲市等を加えた長野地域の工場・倉庫等の立地条件を備えた工業系 の地域である。需要者は、当該規模の工場用地を有効に利用できる中小の地場の製造業が中心になるものと考えられる 。新型コロナウイルス感染症の影響などから、令和２年後半は製造業を中心に設備投資を控える動きが見られたが、令 和３年に入ってからは生産は持ち直し、設備投資も上向いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、長野地域の工場地の取引事例より試算しており、補修正も適正で市場性を反映した価格が求められた。当 該工業団地は、昭和３９年頃に開発され、セメントの中継基地や電子・光学材料、農産物関連の工場・倉庫・営業所等 数社が操業している。原価法及び収益還元法は適用できず、比準価格のみ試算したが、適切な取引事例より求めており 、代表標準地の価格とも均衡を得ている。よって、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須坂 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,200 円／㎡ [102.7] 100 100 [100.0] 100 [ 80.5] [100.0] 100 14,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の状況が徐々に緩 和される中で、生産は持ち直し、製造業を中 心に設備投資も堅調に推移している。 中規模の製造工場や物流倉庫等が集まる小規 模な工業団地で、地域要因に格別の変動はな い。高速インターや幹線道路からのアクセス はやや劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％