鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長野 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４ -46488	長野市		建付地	（　）	ほぼ台形	北8m市道、南東7m、角地		近商 (100,300)
b	０７ -38198	長野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m国道、北3m、東2.8m、三方路		準住居 (70,200)
c	０１ -46815	長野市		更地	（　）	長方形	南5.5m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	０６ -47560	長野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東24m市道、中間画地		準住居 (60,200)
e	１２ -43559	長野市		底地	（　）	ほぼ長方形	西30m市道、中間画地		２住居地区計画等 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,625	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	72,835	100 [ 108.8]	66,944	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	68,300
b	(　 ) 65,404	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	64,756	100 [ 102.9]	62,931		64,200
c	(　 ) 80,200	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,398	100 [ 116.9]	67,920		69,300
d	(　 ) 64,521	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	64,521	100 [ 95.2]	67,774		69,100
e	(　 45,689) 65,270	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	65,270	100 [ 98.9]	65,996		67,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,800 円／㎡]

長野 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,267,788	1,125,742	4,142,046	3,491,640	650,406	（　0.9458） 615,154	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	11,606,679 円　　　　（　 34,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長野 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	86.00	Ｓ3	258.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	400 ％	400 ％	341 ㎡	22.9 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２・３階共同住宅で各階１ＬＤＫ４３㎡２戸、店舗用駐車場あり。地域の標準的階層や需給動向を考慮。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	86.00	100.0	86.00	1,872	160,992	3.0	482,976
							1.0	160,992
2～ 3	住宅	86.00	100.0	86.00	1,550	133,300	2.0	266,600
							0.0	0
～

～

～

計		258.00	100.0	258.00		427,592		1,016,176
								160,992

⑨年額支払賃料	427,592 円　×　12ヶ月　＝　 5,131,104 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 258.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 309,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,440,704 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 333,642 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,227,062 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,016,176 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,552 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 160,992 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 31,174 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,267,788 円　　　　（　 15,448 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長野４公４８５６　　　　-10	1,914 ( 1,846)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,944	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,909 円/㎡　月額支払賃料（　 1,872 円/㎡）　基準階 1 F B
b	長野４公４３１１　　　　-8	1,950 ( 1,874)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [130.0]	100 [ 80.0]	2,107
c	長野４公８０９１　　　　-9	1,838 ( 1,829)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [135.0]	100 [ 80.0]	1,850

長野 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	238,500 円	47,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	333,642 円	5,560,704　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 405,400 円	47,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,700 円	47,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,700 円	47,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,125,742 円　（　　　　　　 3,301 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,700,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 258.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,491,640 円（　　　　　 10,239 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,267,788 円
②総費用	1,125,742 円
③純収益　①－②	4,142,046 円
④建物等に帰属する純収益	3,491,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	650,406 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	615,154 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,804 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,606,679 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
長野 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長野 5-18

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　奥村　淳

TEL.

鑑定評価額

22,700,000 円

１㎡当たりの価格

66,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長野市吉田３丁目９５１番２｢吉田３－１１－９｣				②地積　(㎡)	341 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他） (90,400)
	1.5:1	店舗兼共同住宅ＲＣ3	低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前商業地域	西6.7m市道、南側道	水道、ガス、下水	信濃吉田 110m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．７ｍ市道

交通

施設

信濃吉田駅北方

110m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

長野電鉄駅至近であるが、商業密度は低く背後住宅地と明確に区分される状況ではない。同駅南の核店舗に顧客
が集中するため逆に繁華性が乏しい。背後住宅地域との比較で地価は下げ止まり感があるが上昇気配はない。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は長野市内でも中心部から外れた近隣商業地域あるいは郊外路線商業地域。需要者は県内に営業展開する企
業、地元中小企業、個人事業者等である。市内商業地は総じて借地形態が多く店舗や業種の入れ替わりも激しいため商
況が即座に地価には反映しない。したがって、所有権に関わる一般的な需要はあまり期待できない。新規投資としては
中規模程度の店舗地等の需要が中心と思われるが、取引が散発的であるため需要の中心となる価格帯は把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法は市内商業地及び商住混在地の事例を採用し実証的である。状況類似性に優れる事例も含み精度面で信
頼できる。収益価格は需給動向等賃貸市場の実態および法令規制を重視し検討した結果、想定建物の大きさの限界や空
室が殆ど生じないレベルの賃料設定等の理由から相対的に低位に試算された。よって取引の実態に重きを置き、比準価
格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　長野 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 59,900 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[ 91.9]

[102.0]
100

66,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気浮揚の実感に乏しく、好調だった飲食店
等もコロナ禍では商況悪化の一途。業種によ
る新旧の入れ替わりも激しく土地需要の向上
には至らない。

信濃吉田駅～北長野駅間は核店舗の効果によ
り一定の商業繁華性を保っているが、当該地
域は裏通りのため周辺住宅地価の影響を受け
やすい。

個別的要因に変動はない。角地の効用増を考
量。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 -15.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

長野 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６ -43332	長野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北20m市道、中間画地		２住居 (70,200)
b	０４ -46830	長野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m県道、中間画地		近商 (80,200)
c	０４ -46488	長野市		建付地	（　）	ほぼ台形	北8m市道、南東7m、角地		近商 (100,300)
d	０９ -37768	長野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,619	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,619	100 [ 97.9]	77,241	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	78,800
b	(　 ) 81,050	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	80,569	100 [ 109.5]	73,579		75,100
c	(　 ) 75,625	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	72,835	100 [ 116.1]	62,735		64,000
d	(　 ) 55,079	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,079	100 [ 81.0]	67,999		69,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,000 円／㎡]

長野 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の商業地で原価法の適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,867,515	1,278,700	3,588,815	2,986,560	602,255	（　0.9725） 585,693	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	11,050,811 円　　　　（　 32,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長野 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所	80.00	Ｓ3	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	400 ％	400 ％	341 ㎡	22.9 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階事務所、全階フロア貸し、屋外駐車場は来客用、地域の標準的階層を考慮

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	100.0	80.00	1,875	150,000	3.0	450,000
							0.0	0
2～ 3	事務所	80.00	100.0	80.00	1,500	120,000	3.0	360,000
							0.0	0
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		390,000		1,170,000
								0

⑨年額支払賃料	390,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,680,000 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 432,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃貸事例、広告資料等比較検討して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,112,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 255,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,856,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,170,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,115 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,867,515 円　　　　（　 14,274 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長野４公４８５６　　　　-10	1,914 ( 1,846)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,895	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,880 円/㎡　月額支払賃料（　 1,875 円/㎡）　基準階 1 F B
b	長野４公８０９１　　　　-11	2,234 ( 2,228)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,047
c	長野４公０５８８６　　　　-10	1,554 ( 1,524)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,708

長野 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	204,000 円	40,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	511,200 円	5,112,000　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 135,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 346,800 円	40,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,800 円	40,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,800 円	40,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,278,700 円　（　　　　　　 3,750 円／㎡）　　（経費率　　 26.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,800,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,986,560 円（　　　　　 8,758 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,867,515 円
②総費用	1,278,700 円
③純収益　①－②	3,588,815 円
④建物等に帰属する純収益	2,986,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	602,255 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	585,693 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,718 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,050,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,400 円／㎡）