鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長野 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０１ -40554	長野市		建付地	（　）	ほぼ台形	南22m県道、南西6m、角地		商業 (100,500)
b	０１ -42834	長野市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西4.4m市道、中間画地		商業 (80,264)
c	０１ -48025	長野市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業 (100,360)
d	０１ -40307	長野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東26m市道、中間画地		商業 (100,500)
e	０２ -45919	長野市		更地	（　）	ほぼ整形	南32m市道、西7m、角地		近商地区計画等 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 296,242	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	267,695	100 [ 79.4]	337,147	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	361,000
b	(　 ) 184,049	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	178,343	100 [ 59.3]	300,747		322,000
c	(　 ) 282,127	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	272,535	100 [ 73.6]	370,292		396,000
d	(　 ) 169,798	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	168,949	100 [ 52.4]	322,422		345,000
e	(　 ) 213,873	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	208,373	100 [ 58.7]	354,980		380,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -23.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 360,000 円／㎡]

長野 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	102,674,645	39,354,974	63,319,671	54,973,200	8,346,471	（　0.9458） 7,894,092	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	148,945,132 円　　　　（　 320,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長野 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	310.00	ＲＣ8F1B	2,805.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	465 ㎡	28.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗、３～８階事務所、地下１階は店舗、機械室等を想定

⑦有効率　 73.3 ％
の理由

店舗・事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～	店舗	310.00	50.0	155.00	2,988	463,140	6.0	2,778,840
							0.0	0
1～	店舗	310.00	70.0	217.00	7,314	1,587,138	12.0	19,045,656
							0.0	0
2～	店舗	310.00	75.0	232.50	4,354	1,012,305	10.0	10,123,050
							0.0	0
3～ 8	事務所	310.00	78.0	241.80	2,846	688,163	10.0	6,881,630
							0.0	0
～

計		2,805.00	73.3	2,055.30		7,191,561		73,237,326
								0

⑨年額支払賃料	7,191,561 円　×　12ヶ月　＝　 86,298,732 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 2,055.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 22,197,240 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	108,495,972 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,509,758 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	101,986,214 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	73,237,326 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 688,431 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	102,674,645 円　　　　（　 220,806 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長野４公４９８３　　　　-12	3,715 ( 3,649)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,033	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,870 円/㎡　月額支払賃料（　 2,846 円/㎡）　基準階 3 F B
b	長野４公４９８３　　　　-11	2,370 ( 2,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,712
c	長野４公４９８３　　　　-10	2,508 ( 2,496)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,870

長野 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,506,000 円	751,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	24,954,074 円	108,495,972　×　　　　 23.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,371,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,021,800 円	751,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	751,000 円	751,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	751,000 円	751,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 39,354,974 円　（　　　　　　 84,634 円／㎡）　　（経費率　　 38.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	751,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 2,805.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	54,973,200 円（　　　　　 118,222 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	102,674,645 円
②総費用	39,354,974 円
③純収益　①－②	63,319,671 円
④建物等に帰属する純収益	54,973,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,346,471 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,894,092 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,977 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 148,945,132 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 320,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
長野 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長野 5-2

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　大井　邦弘

TEL.

鑑定評価額

165,000,000 円

１㎡当たりの価格

354,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	285,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長野市大字南長野字石堂東沖１９７０番１外				②地積　(㎡)	465 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	台形 1.2:1	店舗兼ホテルＳＲＣ10F1B	中高層の商業ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	南東25m市道、三方路	水道、ガス、下水	長野 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 15 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

長野駅前の高い繁華性下にあ
る極めて限定された範囲に中
高層商業ビルが建ち並ぶ地域

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

長野駅北西方

80m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

新型コロナウィルス感染症蔓延の影響により、引き続きホテルの稼働率低下、飲食店舗の売上減が認められるも
のの、直近で地域要因に特段の変化はなく、当面は現状が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +15.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 373,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 271,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は長野駅を中心にその周辺に形成される商業地域、主たる需要者は県内外の大手法人及び機関投資家等であ
る。従来認められた北陸新幹線関連の駅前広場の整備・駅ビル建設による賑わいも、新型コロナウィルス感染症の影響
により、飲食店・ホテル等を中心に収益性は低下に転じ、第５波収束による回復の兆しも新変異株の感染再拡大懸念に
より不透明感が増している。類似地域での取引が希少な地域であり、中心となる価格水準の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の試算の過程において採用した事例の信頼性は高く、各事例の特徴を把握の上適正に補修正が行われたため、
市場の実態及び対象地の個別性を適切に反映し規範性は高い。一方、収益価格の試算において採用した数値はデータに
基づくものの想定事項が多い。よって標準地は商業地であり市場参加者は通常意思決定に際し収益力に着目するが、本
件においては資料の相対的な信頼性に鑑み、比準価格を重視し収益価格を比較考量して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    360,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　長野 5-9                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    358,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

やや落ち着きを取り戻したかに見えた新型コ
ロナの感染であったが、新株による感染再拡
大の懸念もあり、動向は慎重である。

ホテルの稼働率、飲食店舗の収益性等は低く
、好調なマンション関連需要もあるが、地価
は引き続き停滞局面。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.7 ％

-1.1 ％

３　試算価格算定内訳

長野 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０１ -42834	長野市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西4.4m市道、中間画地		商業 (80,264)
b	０１ -40307	長野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東26m市道、中間画地		商業 (100,500)
c	０２ -45919	長野市		更地	（　）	ほぼ整形	南32m市道、西7m、角地		近商地区計画等 (90,200)
d	０２ -38676	長野市		更地	（　）	ほぼ長方形	東20m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 184,049	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	178,343	100 [ 50.7]	351,761	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	376,000
b	(　 ) 169,798	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	168,949	100 [ 53.2]	317,573		340,000
c	(　 ) 213,873	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	209,799	100 [ 58.5]	358,631		384,000
d	(　 ) 197,740	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	200,113	100 [ 59.8]	334,637		358,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -20.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -34.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -44.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -32.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -33.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 373,000 円／㎡]

長野 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	94,914,945	32,878,222	62,036,723	54,973,200	7,063,523	（　0.9458） 6,680,680	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	126,050,566 円　　　　（　 271,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長野 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	310.00	ＲＣ8F1B	2,805.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	465 ㎡	28.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

屋上ＥＶ機械室、地下１階店舗・機械室。１～２階店舗、３～８階事務所。

⑦有効率　 73.7 ％
の理由

店舗・事務所ビルとしては、標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗・機械室	310.00	50.0	155.00	3,065	475,075	10.0	4,750,750
							0.0	0
1～ 1	店舗	310.00	77.0	238.70	6,965	1,662,546	12.0	19,950,552
							0.0	0
2～ 2	店舗	310.00	78.0	241.80	3,761	909,410	10.0	9,094,100
							0.0	0
3～ 8	事務所	310.00	77.0	238.70	2,786	665,018	6.0	3,990,108
							0.0	0
～

計		2,805.00	73.7	2,067.70		7,037,139		57,736,050
								0

⑨年額支払賃料	7,037,139 円　×　12ヶ月　＝　 84,445,668 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 2,067.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 14,887,440 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	99,333,108 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,966,655 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	94,366,453 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	57,736,050 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 548,492 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	94,914,945 円　　　　（　 204,118 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長野４公８０９１　　　　-10	2,051 ( 2,041)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,735	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,800 円/㎡　月額支払賃料（　 2,786 円/㎡）　基準階 3 F B
b	長野４公４９８３　　　　-17	2,209 ( 2,164)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,945
c	長野４公０５８８６　　　　-22	2,123 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	3,033

長野 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,755,000 円	751,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	19,866,622 円	99,333,108　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,371,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,383,500 円	751,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	751,000 円	751,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	751,000 円	751,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 32,878,222 円　（　　　　　　 70,706 円／㎡）　　（経費率　　 34.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	751,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 2,805.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	54,973,200 円（　　　　　 118,222 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	94,914,945 円
②総費用	32,878,222 円
③純収益　①－②	62,036,723 円
④建物等に帰属する純収益	54,973,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,063,523 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,680,680 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,367 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 126,050,566 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 271,000 円／㎡）