別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 長野 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 -44 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　畔上　豊   TEL.

鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 43,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市上松２丁目３６２番１１４ ｢上松２－３－１６｣ ②地積 　(㎡) 393   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 風致地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ傾斜地の既成 住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 善光寺下 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 接面道路との高低差が大きい 住宅団地 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 善光寺下駅北東方 950m 法令 規制 １低専 (40,60) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地に位置する住宅地で、利便性も劣ることから人気はなく、宅地需要の２極化傾向が鮮明となる中で今後も この状況が続くものと予測する。地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上松地区及びその周辺のほかに市内の傾斜地に位置する住宅地域が圏域。需要者は市内の居住者のほか 、長野市北部方面の市町村からの転入者も見られる。道路との高低差が大きく、利便性も劣り、さらに画地規模が大き く総額水準が嵩むことから、市場は減退している。取引の中心価格帯は、土地が１５００万円～１８００万円程度、新 築戸建住宅は２８００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模は大きいものの、道路との高低差が大きいため、駐車場を確保したアパートの想定が困難であり、周辺も戸建 住宅が中心の住宅地域のため、収益還元法は適用しなかった。自己の居住用の戸建住宅を建設する目的での取引が中心 であることから、代替競争等の関係にある地域の取引事例より求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ 、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [104.0] 100 [152.9] [103.0] 100 43,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市全体の人口は減少傾向、新設住宅着工戸数 は対前年同期比で増加傾向で推移。コロナ禍 の影響は限定的で、宅地需要は安定的に推移 している。 傾斜地の住宅地は敬遠される傾向が強く、ま た画地規模が大きいことも影響し、需要は弱 含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％