別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長野 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 -43 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　赤羽根　資裕   TEL.

鑑定評価額 9,480,000 円  １㎡当たりの価格 57,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市大字東和田字中道南沖３４２番１１ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パートが混在する住 宅地域 東5.3m市道 水道、下水 北長野 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺街路状態が劣る住宅地域 街 路 基準方位北、５．３ ｍ市道 交通 施設 北長野駅南方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土地利用度は高く、現状のまま推移するものと思われる。本地域の住環境は概ね良好であるが、周辺は既成住宅 地域で街路網の状況は良好でなく、活発な需要の推移は期待しにくく、地価は横ばいにて推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市中心市街地東方の住宅地域を中心に、接近性で類似性が認められる周辺圏域にて形成される。需要 者は、市内居住の個人需要者が中心となり、市外よりの需要も認められる。本地域は、周辺地域の街路状態に難がある ため、需要が活発に顕在化しにくいが、本地域自体の街路状態・住環境は良好で、需要動向は安定的である。需要の中 心となる価格帯は、土地総額で１０００万円～１５００万円、土地建物総額で３０００万円台と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域には、アパートも見られるが、標準地は画地規模が小さく、市場性あるアパートの想定は困難であり、収益価 格の試算は行わなかった。本地域は、戸建住宅利用が中心となり、居住快適性を重視した自己使用目的取引が多く、類 似地域にある多数の事例のうち信頼性ある事例を採用することができた。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、本 地域の要因を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討、単価と総額の関連を踏まえ、評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [104.0] 100 [114.3] [102.0] 100 57,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は緩和傾向 。人口の減少傾向は継続、土地取引件数・建 築着工件数及び当市地価は、一部地域を除き 安定的に推移。 地域に特に変動要因は認められない。周辺街 路状態に難があり、本地域の良好な住環境が 需要に直結せず、需要は活発に推移する状況 にはない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％