別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長野 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 -42 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　赤羽根　資裕   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 30,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市大字安茂里字小路１４３２番１外 ②地積 　(㎡) 451   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南3.3m市道 水道、下水 安茂里 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 傾斜地勢をなす中に画地規模 の大きい住宅が多い住宅地域 街 路 基準方位北、３．３ ｍ市道 交通 施設 安茂里駅北東方 700m 法令 規制 １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として、現状のまま推移するものと思われる。幅員等街路状態に難があり、防災関連指定を受ける 傾斜地域として、土地需要は顕在化しにくく、今後も地価は下落基調にて推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安茂里地区を中心とした裾花川西方の住宅地域及び接近性面にて類似性が認められる住宅地域にて形成 される。需要者層は、地域状況からも市内居住の個人取得者が中心となる。防災意識の高まりの中、本地域は、街路状 態も不良で傾斜地勢をなす土砂災害警戒区域指定を受ける地域であることからも、需要は顕在化しにくい状況にある。 需要の中心となる価格帯は、土地総額１３００万円～１６００万円、土地建物総額３０００万円程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域は、既存住宅が建ち並ぶ地域で、街路幅員は狭く、地勢的制約からも、アパート想定は現実的ではなく、収益価 格の試算は行わなかった。古くからの熟成住宅地域として居住快適性を重視した自己使用目的取引が多いが、需要者が 限定されることから、地域動向は停滞している。よって、本地域の要因を反映する比準価格を採用することとし、代表 標準地との検討、単価と総額の関連に留意し、評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [104.0] 100 [225.0] [104.0] 100 30,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は緩和傾向 。人口の減少傾向は継続、土地取引件数・建 築着工件数及び当市地価は、一部地域を除き 安定的に推移。 地域に特に変動要因は認められない。既成住 宅を主とした街路状態に難がある傾斜地勢を なす地域で、土地需要は顕在化しにくい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　+110.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％