別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長野 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 -38 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西澤　俊次   TEL.

鑑定評価額 7,300,000 円  １㎡当たりの価格 29,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市豊野町豊野字内土浮３２３番４５ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 空地 中規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 南6.6m市道 水道、ガス、下水 豊野 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 豊野駅南方に位置する既成住 宅団地。 街 路 基準方位　北　　６ ．６ｍ市道 交通 施設 豊野駅南西方 550m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 令和元年の東日本台風による床上浸水被害から、建物の修復、建替が進み地域の復旧が進んだが、一方で他地域 へ移転した住民もおり、建物が解体され空地が散見される。被災地域の不動産需要は停滞状態が続いている。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長野市豊野町内のほか長野市北東部の住宅地域である。需要者は長野市内の居住者及び周辺市町村からの 転入者だが、豊野町の地縁者が中心となる。令和元年の東日本台風により床上浸水被害を受け、建物の解体が進み空地 が増え、売りに出されている画地が散見される。被災地域に対する不動産需要は停滞し、僅かに成約される取引につい ては価格水準に幅があり安め取引がみられる。水害地域においては、取引は少なく中心価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が中心の既成住宅団地で、アパートが散見される地域である。令和元年の東日本台風により地域は 甚大な被害を受けており、賃貸市場が停滞しているため、適正な収益性の判断が難しく、収益還元法の適用は断念した 。一方比準価格は、豊野町内の取引事例より求め、災害による影響を考慮しており市場価値を反映し説得力がある。よ って比準価格に基づき、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和元年の東日本台風により、豊野駅南方エ リアは床上浸水被害を受けた。被災後人口が 流出したが、現在は落ち着いた状況にある。 千曲川、浅川の治水対策事業が進められてい るが長期に亘るもので、浅川、千曲川に近い 立地からも水害リスクは高く、不動産需要は 停滞している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -7.0 ％  ％