別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 長野 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 -36 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　隆   TEL.

鑑定評価額 9,280,000 円  １㎡当たりの価格 54,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市大字柳原字一丁田２２８１番２２ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 東12m市道 水道、ガス、下水 柳原 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成４年に区画整理が完了し た住宅地域であるが畑・未利 用地が残り成熟途上にある。 街 路 基準方位　北　　１ ２ｍ市道 交通 施設 柳原駅北東方 450m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 事業所、アパート等が混在する住宅地域であり小中学校が比較的近くに立地しているが、南西方約１ｋｍにあっ た大型スーパーが昨年４月閉店し利便性が低下した。今後も畑等の利用が進み成熟度を増していくと予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は犀北地域郊外の住宅地域である。需要者は市内居住者を中心に市外からの転入も見られる。近隣地域は土 地区画整理済の区画整然とした街並みであるが住宅地として未だ熟成途上にある。市街化区域東端という位置関係、台 風１９号の浸水区域に近く、最寄りの大型スーパーが昨年閉店したこと等もあって地価は軟調に推移している。市場の 中心価格帯は土地は９００万円～１，２００万円、新築戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は価格牽連性が高い柳原地区及び隣接の小島地区の住宅地の取引事例に基づき試算したもので、市場性を反映 した説得力の高い価格が求められた。一方、収益価格は画地の規模及び形状から事業採算性のあるアパートの想定が困 難なため試算しなかった。近隣地域は居住の快適性を重視する戸建住宅中心の住宅地域であるため、需要者の属性を勘 案して、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [104.0] 100 [123.1] [102.0] 100 53,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長野県経済は新型コロナの影響から持直しつ つあり、長野市内住宅地の価格は利便性・快 適性が優る地域では緩やかな上昇が続いてい る。 千曲川に近く想定浸水深は５～１０ｍ未満。 令和元年の台風１９号では北隣の工業団地で 浸水があった。地域要因に特段の変動はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％